Haus in Schweden kaufen: Guide mit Checkliste

Roberto Hamidi
10.08.20
8 Minuten Lesezeit

Schwedens weite Landschaften und atemberaubende Natur haben etwas magisches. So anziehend, dass man glatt dort bleiben möchte. Zwar ist es dort relativ kalt, doch das regelmäßige Saunieren hält auch warm im Winter!

Du möchtest ein Haus in Schweden kaufen entweder als Ferienhaus oder zum Vermieten? Dann erfährst du in diesem Artikel alles was du wissen musst. Die verschiedenen Kosten die auf dich zukommen und worauf es zu achten gilt.


Umgehe schlechte Wechselkurse bei Überweisungen nach Schweden!

Gerade bei größeren Beträgen wie für Hauskauf oder Kreditanzahlungen kann ein schlechter Wechselkurs heftig zu Buche schlagen. Besonders ärgerlich ist es, wenn das angesparte Eigenkapital beim Transfer deutlich reduziert wird, weil die meisten Banken ihre Wechselkurse einfach selbst festlegen.

Daher unbedingt darauf achten, dass die Überweisungen mit dem echten Wechselkurs, dem Devisenmittelkurs, ausgeführt werden. Ein Anbieter für solche fairen und transparenten Auslandsüberweisungen ist TransferWise.

Auslandsüberweisung nach Schweden


Wie sieht der Immobilienmarkt in Schweden aus?

Die Preise für Häuser kannten in Schweden in den letzten 20 Jahren nur eine Richtung, nach oben. Das hat natürlich viele Investoren angezogen. Insgesamt wurden alleine im letzten Jahr knapp 22,2 Milliarden EUR in Schwedens Immobilienmarkt investiert. ¹

In konkreten Zahlen bedeutet dies eine Steigerung der Hauspreise in Schweden um jährlich 4,3 % im Zeitraum von 2000 bis 2019.² Doch, dass so eine Höhenfahrt auch mal ein Ende haben wird, ist jedem bewusst.

Denn da zu viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt gekommen sind, ist das Angebot rapide angestiegen. Das verringert natürlich die Nachfrage und manch einer spricht vom einem gescheiterten Markt. Zudem mangelt es an normalen Wohnungen für Nilsson Normalverbraucher, Luxusobjekte gibt es jedoch im Überfluss.

Wer jedoch ein Haus kaufen möchte, gerade auf dem Land, für den sieht es gut aus. Zwar gibt es auch hier eine Preissteigerung, doch sie hat sich nicht so stark vollzogen, wie in den Metropolräumen Malmö, Stockholm und Göteborg.

Kann ich ein Haus in Schweden als Deutscher kaufen?

Ja, in Schweden kann man als Deutscher problemlos ein Haus kaufen. Dies kann man selbst machen, die Zusammenarbeit mit einem Makler ist jedoch meistens empfehlenswert, um die Abwicklung reibungslos zu gestalten.

Was kostet ein Haus in Schweden?

Welchen Preis man für das Haus in Schweden aufwenden muss, hängt sehr stark von der Lage ab. Häuser in den Metrolpolregionen können schnell so teuer werden wie auch in deutschen Städten, auf dem Land sind sie um einiges günstiger.

Die nachfolgende Tabelle listet die Preise für Häuser in den Hauptregionen auf. Darunter die Hauptstadt Stockholm, großen Küstenstädte Malmö und Göteborg, aber auch ländliche Regionen wie Dalarna oder Jämtland.

Die Preise sind gerundet und werden auf Basis der Ergebnisse von hemnet.se bereitgestellt.³

RegionGroßes Haus (150 - 200 m2)Kleines Haus (60 - 100 m2)Große Wohnung (60 - 90 m2)
Stockholm500.000 EUR290.000 EUR300.000 EUR
Malmö450.000 EUR250.000 EUR200.000 EUR
Göteborg600.000 EUR270.000 EUR200.000 EUR
Region Dalarna250.000 EUR100.000 EUR100.000 EUR
Region Jämtland220.000 EUR60.000 EUR150.000 EUR

Wie finde ich ein Haus in Schweden?

Haus in Schweden

Dein Traumhaus in Schweden kannst du auf unterschiedliche Wege finden. Da wären zum Beispiel:

  • Makler und Immobilienagenturen
  • Online-Portale
  • Facebook und Foren

Makler und Immobilienagenturen

Der Vorteil an einem Makler ist, dass er sich genau mit den örtlichen Gegebenheiten auskennt und auch mehr Marktkenntnis hat. Die meisten Makler sprechen Englisch und haben oft auch deutsche Kontakte, die die Kommunikation erleichtern. Bonuspunkt: Die Maklergebühren bezahlt in Schweden immer der Verkäufer.

Online-Portale

Wie auch hierzulande mit Immobilien Scout, gibt es Pendants auch in Schweden. Mit einem Übersetzer kannst du so direkt nach Preisen und Immobilien in deiner Lieblingsgegend suchen. Die üblichen Portale für die Haussuche in Schweden sind:

Facebook und Foren

Wenn du direkt Kontakt mit Häusverkäufern und Gleichgesinnten aufnehmen möchtest, sind Facebook Gruppen und Foren eine gute Idee. Eine Gruppe in Facebook bei der man sich austasuchen kann, ist “Hauskauf - Renovierung - Handwerker in Schweden“.

Foren über Schweden gibt es sogar noch viel mehr. Einige nennenswerte Erwähnungen sind:

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Einen Kredit für ein Haus in Schweden bekommt man als Ausländer nicht ohne Weiteres. Besonders nicht, wenn man im Ausland wohnt. Falls man im Inland wohnt und arbeitet, sehen die Möglichkeiten besser aus.

Häufige Bedingungen für ein Darlehen sind die Anmeldung in Schweden und damit auch das Vorhandensein der ID-Kort und einer Personnummer. Außerdem muss seit mindestens 6 Monaten eine Vollzeitanstellung bestehen.

Insgesamt muss man genügend verdienen, um nach der Zahlung der monatlichen Rate noch ausreichend Geld für die Versorgung der Familie zu haben. Welcher Betrag das ist, ist abhängig von der Familiengröße. Bei einer vierköpfigen Familie müssten nach der Ratenzahlung noch mindestens 23.000 SEK (ca. 2237 EUR) zur Verfügung stehen.

Außerdem muss die eigene Bonitätsgeschichte nachgewiesen, sowie jegliche Vermögenswerte und Kredite dargelegt werden, welche man besitzt. Erst wenn dies alles vorliegt besteht die Chance, dass man ein Darlehen bekommt. Und dann auch nur für 85 % des Kaufpreises, das ist der Maximalwert für ein Hauskredit in Schweden.⁴

Alternative Möglichkeiten

Freier Kredit
Eine Möglichkeit, wenn der benötigte Betrag für den Hauskauf nicht zu hoch ist, ist ein Kredit mit freier Verwendung. Dieser kann in Deutschland in Banken oder online abgeschlossen werden. Der Nachteil hierbei ist, dass sie oft höhere Zinsraten und nur eine maximale Tilgungsdauer von 10 Jahren haben.

Darlehen auf deutsche Immobilie
Eine praktische Vorgehensweise, wenn bereits eine abbezahlte Immobilie in Deutschland besteht ist, diese zu beleihen. Die Bank prüft dann den Wert der Immobilie und gibt vor, für wie viel Geld sie beliehen werden kann. Durch die Sicherheit können hier geringere Zinssätze genossen werden und eine längere Tilgungsdauer.

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in Schweden?

Wie überall, fallen natürlich auch beim Haus kaufen in Schweden Steuern und Gebühren an. Diese sind:

  • Grundbucheintrag
  • eventuell Pfandbrief
  • Gebühr für Anwalt / Jurist
  • Stempelgebühr (Grunderwerbsteuer)
  • Grundsteuer

Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen 825 SEK (ca. 80 EUR).⁵ Da man einen Vertrag beim Hauskauf in Schweden zwischen Privatleuten macht, braucht man auch keinen Notar oder ähnliches. Allerdings empfiehlt es sich, einen Anwalt einzuschalten, der mit den rechtlichen Aspekten vertraut ist und sie klärt.

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages wird das sogenannte Handgeld (handpenning) fällig, welches üblicherweise 10 % des Kaufpreises beträgt. Sollte der Kauf aufgrund des Käufers nicht zustandekommen, wird dieses einbehalten.⁶

Manche Häuser haben bereits einen Pfandbrief (pantbrev). Dies ist ein Dokument, welches man als Sicherheit für eine Hypothek nutzen kann. Eine Umschreibung dieses Dokuments kostet bei einer Bank 2 % vom Wert des Hauses abzüglich der bestehenden Hypothekenhöhe + 375 SEK.

Bei einem Haus im Wert von 4.000.000 SEK, welches bereits mit 3.000.000 SEK beliehen ist, wären es also 1.000.000 SEK * 0,02 +375 = 20.375 SEK (ca. 1980 EUR) für die Umschreibung. Dieser Brief kann anschließend genutzt werden, um selbst eine Hypothek auf das Haus aufzunehmen.⁷

All diese Kosten für die Umschreibung, die anfallenden Steuern, den Grundbucheintrag und das Handgeld müssen in SEK bezahlt werden. Bei der Währungsumrechnung kannst du hier mit einem spezialisierten Dienstleister viel Geld sparen.

Mit TransferWise bekommst du immer den Live-Wechselkurs bei jeder Transaktion. Dadurch gibt es keine Aufschläge und du kannst viel Geld sparen und dein Haus günstiger bekommen. Es gibt nur eine kleine Gebühr für die Überweisung an sich.

Muss ich Steuern zahlen?

Stempelgebühr (Stämpelskatt)

Anders als in Deutschland fällt in Schweden keine Grunderwerbsteuer an sich an. Hier heißt sie Stempelgebühr (Stämpelskatt) und fällt an, um sich als neuer Eigentümer registrieren zu lassen.

Sie beträgt bei Geschäften zwischen Privatpersonen 1,5 % des Kaufpreis und ist zu begleichen, wenn man auch den Kaufvertrag unterschreibt. Dieser wird üblicherweise in der Bank beglichen, wo man auch den Vertrag unterschreibt.⁸

Grundsteuer

In Schweden zahlt man eine Grundsteuer an die Kommune, welche 0,75 % des Einheitswert des Hauses beträgt. Wie hoch dieser Einheitswert ist, wird alle drei Jahre von den Finanzämtern festgelegt. Jedoch liegt der Maximalwert für diese Steuer bei jährlich 7812 SEK (ca. 760 EUR).⁹

Alle zwei Jahre bekommt man vom schwedischen Finanzamt (Skatteverket) einen Fragebogen, in dem man alle Änderungen am Haus eintragen soll. Dies kann zu Erhöhungen des Einheitswertes führen, wodurch mehr Steuern zu zahlen sind.

Aus diesem Grund machen es viele Schweden nicht. Allerdings ist es empfehlenswert hier sorgfältig zu arbeiten, um im Falle eines Versicherungsfalls auch die notwendigen Nachweise über Ausbauten zu haben.¹⁰

Besonderheiten in Schweden

Natur in Schweden

Das Haus mit Jagdrecht

In Schweden geht das Jagdrecht für das Land immer auf den Besitzer des Landes über. Diese kann es jedoch einer anderen Person für eine gewisse Zeitdauer “leasen”. Dennoch muss man auch in Schweden mit Bedacht jagen und nur in solch einer Art, in der das Wildtier keinen unnötigen Qualen ausgesetzt ist.¹¹

Beim Ferienhaus auf Hausbetreuung achten

Wenn du dir das Haus in Schweden kaufen möchtest, um es als Ferienhaus zu nutzen, sind einige Dinge unumgänglich. So zum Beispiel eine ordentliche Hausbetreuung. Diese hält das Haus in Schuss und heizt im Winter. Das hat zwei Vorteile.

Zum einen sieht das Haus bewohnt aus und ist daher für Einbrecher eher unattraktiv. Zum anderen ist das Heizen im Winter wichtig, denn Versicherungen verlangen im Winter eine Hauswärme von 14 bis 16 °C, damit sie im Schadensfall zahlen.¹² Dies sollte man unbedingt beachten.

Vorsicht Falle!

Makler zahlt der Verkäufer

Wie bereits erwähnt zahlt in Schweden immer der Verkäufer den Makler. Dieser darf nur mit einer schwedischen Maklerlizenz tätig werden. Dennoch gibt es immer wieder ausländische Makler, welche Häuser in Schweden verkaufen möchten.

Diese verlangen dann Maklergebühren oder wollen sogar Vorleistungen haben, nur damit man sich die Wohnung besichtigen kann. Da dies vom schwedischen Makler kost

enlos übernommen wird, sollte man von diesen Angeboten unbedingt die Finger lassen.

Gekauft wie gesehen

Wer in Schweden ein Haus kauft, der hat die Untersuchungspflicht. Das heißt, dass man nach Mängeln selbst schauen muss, da man sie im Nachhinein nicht reklamieren kann. Obacht also beim Traumhaus.

Davon ausgenommen sind versteckte Mängel wie ein Hausschwamm oder solche, die vorsätzlich verschwiegen wurden. Hier kann man auch im Nachhinein noch den Kaufpreis mindern lassen oder vom Vertrag zurücktreten. Bis zu 10 Jahre nach Vertragsunterzeichnung.¹³

Checkliste zum Hauskauf in Schweden

Damit du möglichst bald dein Haus in Schweden findest und es dabei nicht zu Komplikationen kommt, folgt jetzt eine Checkliste. Hier findest du alles Wichtige, worauf es zu achten gilt.

Das richtige Haus

  • Gibt es eine aktuelle Radon Messung?
  • Ist ein Abnahmeprotokoll über den Kamin und Schornstein vorhanden?
  • Wie weit ist die Entfernung zum Arzt, Bank, Apotheke, Krankenhaus?
  • Gab es eine offizielle Grundstücksvermessung?
  • Ist die Zufahrt über ein fremdes Grundstück?
  • War Befall von Hausschwamm, Holzbock oder Schimmel vorhanden?
  • Ist das Grundstück freigekauft oder nur gepachtet?
  • Besteht Hochwassergefahr für das Haus und Grundstück?
  • Gibt es gutes Internet?
  • Sind Industrieprojekte in der Nähe geplant?
  • Ist das Haus in einem Naturschutzgebiet?

Vor dem Kauf

Bevor du dich auf die Suche nach einem Haus machst, solltest du zuallererst deine Finanzierung abklären. Denn nur wenn du das hast, kannst du auch zielgerichtet in deinem Budget schauen.

Mit Wohnsitz im Ausland hast du im Prinzip nur die Wahl, eine bestehende Immobilie zu beleihen oder einen freien Kredit aufzunehmen. Wohnst du in Schweden und hast dort ein ausreichend hohes Einkommen, kann auch ein Kredit in Schweden funktionieren.

Überprüfe außerdem, ob Belastungen auf dem Grundstück bzw. dem Haus bestehen.

Der Kauf

Am besten wickelst du das “Haus-Shopping” und alle dazugehörigen Transaktionen über einen schwedischen Makler ab. Dabei entstehen dir keine Zusatzkosten, denn den Makler zahlt in Schweden der Verkäufer. Dafür arbeitest du mit jemandem zusammen, der mit der Rechtslage vertraut ist.

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird, was üblicherweise auch in einer Bank geschieht, werden unmittelbar 10 % des Kaufpreises fällig. Außerdem sind jetzt auch die 1,5 % des Verkaufswertes als Stempelgebühr zu entrichten.

Dabei lohnt es sich, das Geld schon im Vorhinein mit einem günstigen Anbieter zu überweisen. Mit TransferWise

Nachdem der Vertrag unterschrieben wird, fallen nochmal ca. 80 EUR für die Eintragung ins Grundbuch an. Die restliche Summe des Kaufpreis wird dann fällig, sobald die Übergabe des Hauses stattfindet.

Wir wünschen dir viel Erfolg beim Kauf deiner Residenz in Schweden, wo du bald die Natur und Polarlichter genießen kannst. Mit dieser Checkliste weißt du stets, welcher Schritt als nächstes kommt.

Quellen (Abgerufen am 29.07.2020):

  1. Schwedens heißer Immobilienmarkt, Handelsblatt, 2020
  2. Entwicklung der Hauspreise in Schweden, Statista, 2020
  3. Immobilien Schweden, hemnet.se, 2020
  4. How to apply for a loan in Sweden, thenewbieguide.se, 2019
  5. Welche Kosten fallen beim Hauskauf in Schweden an, schweden.net, 2018
  6. Ein Ferienhaus in Schweden kaufen, haus.de, 2020
  7. Hauskauf in Schweden, h-y-kehne-eu, 2020
  8. Stämpelavgift, mäklare.se, 2020
  9. Grundsteuer: Wie andere Länder Boden und Beton besteuern, Handelsblatt, 2019
  10. Hauskauf in Schweden, h-y-kehne-eu, 2020
  11. Hunting in SWEDEN, face.eu, 2005
  12. Ferienhauskauf, h-y-kehne-eu, 2020
  13. Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Schweden, bellevue.de, 2019

Diese Veröffentlichung wird zu generellen Informationszwecken bereitgestellt und ist nicht dazu gedacht, jeden Aspekt der behandelten Themen abzudecken. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die Gesamtheit der angezeigten Informationen als verlässlicher Ratschlag verwendet werden können. Bevor vom Leser auf Grundlage der in diesem Artikel bereitgestellten Informationen Entscheidungen getroffen oder Handlungen getätigt werden, muss professioneller Ratschlag eines Spezialisten eingeholt werden. Die Informationen in dieser Publikation stellen keinen rechtlichen, steuerlichen oder sonstigen Ratschlag seitens TransferWise Limited oder seiner Partner dar. Ergebnisse aus der Vergangenheit gewährleisten keine ähnlichen zukünftigen Resultate. Zusicherungen, Garantien oder Gewährleistungen - ob explizit oder implizit - hinsichtlich der Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalts der Publikation werden ausgeschlossen.

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