Haus kaufen in Frankreich als Schweizer

Kapitalanlagen in Form von Immobilien im Ausland werden unter SchweizerInnen immer beliebter. Viele nutzen sie als Ferienhaus im Warmen, andere als Einnahmequelle durch Vermietung. Sicher ist, dass Immobilien in der heutigen Zeit eine der ertragsreichsten und risikoärmsten Anlagen sind.

Viele SchweizerInnen entscheiden sich dafür, ein Haus in Frankreich zu kaufen. Geringe Distanz, warme Sommer und eine atemberaubende Küste machen Frankreich für AnlegerInnen so attraktiv. Aber wie kompliziert ist es, als SchweizerIn eine Immobilie im Ausland zu kaufen?

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Frankreich kaufen?

Prinzipiell ist es für SchweizerInnen auch ohne dauerhaften Wohnsitz oder Beschäftigung in Frankreich möglich, eine Immobilie zu erwerben. Einzig Reisepass und Geburtsurkunde werden beim Kauf verlangt – und natürlich eine Reihe von Dokumenten, Verträgen und Gutachten, die mit dem Kauf selbst in Verbindung stehen.

Hier lohnen sich also französische Sprachkenntnisse, um sich im bürokratischen Dschungel zurecht zu finden. Doch erst mal geht es an die Suche nach einer passenden Immobilie.

Viele InteressentInnen wissen sofort, in welcher Region sie kaufen möchten. Doch in Frankreich gibt es so viele schöne Flecken, dass die Auswahl nicht übereilt werden sollte. Erkunde also die Regionen, die für dich in Frage kommen und prüfe sie auf Herz und Nieren: Wie gut ist die Infrastruktur? Gibt es genügend Freizeitangebot? Wie sieht es mit der ärztlichen Versorgung aus? Solche Faktoren spielen eine grosse Rolle beim langfristigen Wert der Kapitalanlage.

Wenn du dich für eine Region entschieden hast, kann die Suche nach dem perfekten Haus beginnen. Dafür kannst du dir einen Makler oder Vermittler zur Hilfe holen oder verschiedene Online-Portale durchforsten.

Ist die richtige Immobilie gefunden, geht es an das Organisatorische – und das kann einiges an Zeit kosten. Denn im Vergleich zur Schweiz ist der Immobilienkauf ein wenig aufwändiger und bürokratischer.

Zunächst wird der compromis de vente aufgesetzt. Dabei handelt es sich um eine Art Vorvertrag, in dem die Verpflichtungen und Konditionen des Kaufs von beiden Seiten bestätigt werden.

Bevor der Hauptvertrag unterschrieben wird, werden einige Gutachten durchgeführt, die sogenannten diagnostiques techniques. Diese werden meist vom Verkäufer bezahlt und legen offen, ob Schadstoffbelastungen vorhanden sind, wie gut Elektro- und Gasinstallation in Schuss sind und wie die Energiebilanz des Hauses ist. Wie du dir vorstellen kannst, dauert das einige Wochen.

Sind alle Gutachten abgeschlossen, kommt es zum Hauptvertrag. Dieser besiegelt den Kauf und macht dich zum neuen Eigentümer der Immobilie. Die Abwicklung des Hauptvertrags übernimmt ein Notar – das geht mittlerweile auch digital. Anschliessend wirst du, ähnlich wie in der Schweiz, als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Brauche ich eine(n) MaklerIn für die Immobiliensuche im Ausland?

Prinzipiell brauchst du keinen Makler, um ein Haus in Frankreich zu kaufen, gerade wenn du gut französisch sprichst. Viele AnlegerInnen entscheiden sich aber trotzdem für einen Makler, da er ihnen viel Arbeit abnimmt und die professionelle Unterstützung viel Zeit spart.

So helfen dir französische Makler beim Weg zur Immobilie im Ausland:

• Suche und Auskunft über Zustand und Preise

• Besichtigungen

• Unterstützung bei Krediten

• Ausarbeitung des Vorvertrags

• Koordination mit dem Notar

Bei der Suche nach einem geeigneten Makler ist es wichtig, auf die richtigen Qualifikationen zu achten. Professionelle und lizenzierte Makler müssen in Frankreich eine carte professionnelle besitzen, die jährlich erneuert werden muss. Ausländische Makler haben diese Lizenz nur selten – achte also darauf, dass du nur einen Makler mit gültiger carte professionnelle engagierst.

Was sind die Vor- und Nachteile, wenn man einen französischen Makler beauftragt?

Vorteile:	Nachteile:
Ortskenntnis und -ansässigkeit	Sprachbarriere
Realistische Einschätzung der Immobilie	Courtage nicht gesetzlich geregelt, daher oft sehr hoch bei 5-10 % zzgl. MWSt.
Unterstützung bei Formalitäten	Wenn Courtage vom Verkäufer übernommen wird, wird sie in den Kaufpreis integriert und somit getarnt
Deutlich leichtere Suche	Häufig höhere Courtagen für AusländerInnen

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

In Frankreich sind die Preise stark von der Region abhängig. So sind die Immobilien in der Hauptstadt Paris, der Küstenregion Côte d’Azur und der Insel Korsika am teuersten, im Elsass und Lothringen im Osten dafür relativ günstig.

Durchschnittlich liegt der Preis pro Quadratmeter bei 2.100 EUR. Im Vergleich dazu zahlt man in der Schweiz durchschnittlich 5.900 CHF – da lohnt sich die Investition allemal.

Natürlich solltest du bei deiner Entscheidung neben der Bausubstanz und der Infrastruktur auch das Entwicklungspotential der Region mit einberechnen, denn das spielt für die Wertsteigerung eine grosse Rolle.

Welche Kosten kommen ausser dem Kaufpreis beim Immobilienerwerb im Ausland auf dich zu?

Kaufnebenkosten

• Notargebühren

• Grunderwerbssteuer (droits de mutation)

• Grundbuchkosten (taxe de publicité foncière)

In Frankreich wird bei den Kaufnebenkosten zwischen einen Neubau und einem bereits bestehenden Haus unterschieden. Für gebrauchte Immobilien ist mit Kosten von ca. 7-8 % zu rechnen, während die Nebenkosten für Neubauten nur 2-3 % des Kaufpreises kosten.

Erkundige dich auf jeden Fall, ob die Mehrwertsteuer bereits in den Kaufpreis inkludiert wurde (TTC = toutes taxes comprises)hors taxe)

Instandhaltungskosten

Viele der laufenden Kosten wie Strom, Gas und Wasser können im Falle einer Vermietung auf die MieterInnen abgewälzt werden. Auch Instandhaltungskosten für Aufzüge, Reinigungspersonal und Müllentsorgung werden meist dem Mieter verrechnet.

Steuern bei Immobilien im Ausland

Neben den einmalig zu zahlenden Kaufnebenkosten gibt es auch Steuern, die laufend fällig werden:¹

• Grundsteuer (taxe foncière sur les propriétés bâties)
  Diese Steuer wird im Januar jedes Jahres eingezogen. Sie bezieht sich auf den aktuellen Wohnwert (valeur locative)

• Müllabfuhrsteuer:
  Diese Steuer wird von der Gemeinde festgelegt und kann auf etwaige MieterInnen abgewälzt werden

• Vermögenssteuer für Immobilien (IFI):
  Nur relevant, wenn der Netto Steuerwert der Immobilie über 1.3 Mio. EUR beträgt

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Schweizer Banken lehnen Immobilienfinanzierungen im Ausland meist ab – es sei denn es handelt sich um das angrenzende Ausland. Wenn du dich für eine Immobilie in Frankreich entschieden hast, hast du also Glück.

Hier eine Übersicht der Zinssätze bei einer Immobilienfinanzierung in der Schweiz:

Schweizer Banken	Zinssatz bei 15 Jahren Laufzeit	Art der Kapitalanlegerfinanzierung
Nextbank Crèdit Agricole²	1.44 %	Schweizer Festhypothek
SwissLife³	1.59 % bzw. 1.39 %	Schweizer Festhypothek bzw. Grüne Hypothek
Raiffeisen⁴	1.78 %	Schweizer Festhypothek
Credit Suisse⁵	1.87 %	Schweizer Festhypothek

Wenn du ein Haus in Frankreich kaufen möchtest, solltest du dir aber auch die französischen Banken ansehen, denn das Land hat einen der günstigsten Hypothekenmärkte in ganz Europa. Dabei profitieren die KundInnen von langen Laufzeiten zu festen Zinssätzen über die gesamte Dauer der Finanzierung.⁶

Beliebte französische Banken, die auch SchweizerInnen eine Hypothek bieten sind:

• Crèdit Agricole⁷

• UCB⁸

• Banque Transatlantique⁹

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Für den Kauf einer Immobilie im Ausland solltest du auf jeden Fall ein lokales Konto haben. Aber selbst dann können Auslandsüberweisungen von so hohen Beträgen SchweizerInnen ein kleines Vermögen kosten – denn normale Banken schlagen nicht nur bei Auslandsüberweisungen, sondern
auch bei der Währungsumrechnung einiges an Gebühren drauf.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Seit vielen Jahren überweisen mehr als 10 Millionen Wise KundInnen weltweit Geld ins Ausland – und sparen dabei bares Geld, denn Wise nutzt immer den echten Wechselkurs. Ohne versteckte Gebühren, ohne erhöhten Kurs. Mit dem Überweisungsrechner von Wise kannst du sehen, wie viele Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Wer sich für eine Immobilie im Ausland interessiert, wird schnell von der Informationsflut überfordert sein. Bei so vielen Zahlen und Fakten kann man schon mal den Überblick verlieren.

Ausser individuellen Umständen gibt es auch Dinge, die ganz generell für oder gegen eine Kapitalanlage in Frankreich sprechen, daher hier eine kleine Pro und Contra Liste:

Pro	Contra
Zusätzliche Einnahmequelle bei Vermietung	Sprachbarriere
Lange Laufzeiten bei festem Zinssatz	Nicht-reglementierte Maklerkosten
Guter Standort für ein Ferienhaus
Niedrige Quadratmeterpreise	Viel Bürokratie

Zusammenfassung

Eine Immobilie im benachbarten Ausland ist für viele SchweizerInnen eine ideale Möglichkeit der Kapitalanlage. Zwar ist der Hauskauf in Frankreich deutlich bürokratischer als hierzulande, die niedrigen Quadratmeterpreise machen den Mehraufwand allerdings wett.

Für die Finanzierung kommen sowohl Banken in der Schweiz als auch in Frankreich in Frage – hier kann man einfach vergleichen, wo man die besten Konditionen bekommt. Als günstige und transparente Lösung für die Auslandsüberweisung hoher Beträge eignet sich Wise.

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Quellen

1Informationen zu Lokale Steuern, République Française, Oktober 2021
2Hypothek der Nextbank Crèdit Agricole, Nextbank Crèdit Agricole, Oktober 2021
3Hypothek der SwissLife, SwissLife, Oktober 2021
4Hypothek der Raiffeisen, Raiffeisen, Oktober 2021
5Hypthek der Credit Suisse, Credit Suisse, Oktober 2021
6Immobilienkredite in Frankreich, Zentrum für Verbraucherschutz, Februar 2021
7Website der Crèdit Agricole Frankreich, Crèdit Agricole, Oktober 2021
8Website der BNP Paribas Wealth Management, BNP Paribas, Oktober 2021
9Website der Banque Transatlantique, Banque Transatlantique, Oktober 2021