Haus kaufen in Ungarn kaufen als Schweizer: Lohnt sich ein Investment?

Viele SchweizerInnen interessieren sich für eine Kapitalanlage im Ausland. Zurecht, denn vor allem in der EU lohnt es sich, in Immobilien zu investieren. Gründe dafür sind stabile Renditen, ein günstiger Euro Kurs und niedrigere Kosten.

Ein Land, das auf der Suche nach der passenden Immobilie oft übersehen wird, ist Ungarn. Dabei eignet sich das Land ideal für den Standort einer Kapitalanlage. Warme Sommer und ein Bruchteil der Schweizer Lebenshaltungskosten ziehen InteressentInnen nach Ungarn.

Was Sie tun müssen, wenn Sie sich für eine Immobilie in Ungarn interessieren und wie Sie mit Wise Geld sparen können beim Überweisen hoher Summen, erfahren Sie hier.

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Früher war es gängig auch hohe Auslandstransfers mit einer lokalen Filialbank durchzuführen. Allerdings gehen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs einher. Mit Wise können Sie Ihre Kosten minimieren und ihr Geld immer zum fairen Devisenmittelkurs wechseln.

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Ungarn kaufen?

Prinzipiell ist es für Schweizer StaatsbürgerInnen genauso möglich, ungarische Immobilien zu erwerben, wie für ungarische Staatsangehörige. Grund dafür sind bilaterale Abkommen zwischen der EU und der Schweiz, die vorschreiben, dass SchweizerInnen in der EU gleichberechtigt mit eigenen Staatsangehörigen sind.

Seit 2004 dürfen also auch Schweizer ohne die ungarische Aufsichtsbehörde Grundstücke und Immobilien erwerben – dem Hauskauf in Ungarn steht also nichts im Wege. Einzige Ausnahme sind landwirtschaftliche Grundstücke, diese dürfen in Ungarn nicht an AusländerInnen verkauft werden.

Die rechtlichen Vorschriften unterscheiden sich je nachdem, ob Sie nach Ungarn auswandern möchten oder das Haus oder die Wohnung lediglich als Mietobjekt oder Ferienhaus kaufen möchten. Planen Sie, dauerhaft in Ungarn zu leben, muss das im Kaufvertrag angegeben werden.

Bleiben Sie in der Schweiz wohnhaft, muss der Kauf erst von der Gemeindeverwaltung genehmigt werden. In der Regel ist das zwar kein Problem, sicherheitshalber sollten Sie im Kaufvertrag trotzdem eine Rücktrittsklausel vereinbaren, falls Ihnen die Genehmigung nicht erteilt wird.

Weil es eigentlich recht unkompliziert ist, in Ungarn eine Kapitalanlage zu kaufen, vergessen viele InvestorInnen die Sprachbarriere. Zwar sprechen viele UngarInnen gutes Deutsch, gerade bei grossen Investitionen wie Immobilien ist es aber ratsam, Vorsicht walten zu lassen und sich alle Dokumente gründlich übersetzen zu lassen – oder direkt einen ungarischen Freund oder Verwandten mitzubringen.

Ist der Kaufvertrag aufgesetzt, müssen Sie damit nun noch zum Rechtsanwalt. Zum Notar müssen Sie nur, falls Sie nicht planen, nach Ungarn auszuwandern.

Gut zu wissen: in Ungarn herrscht Vertragsfreiheit. Beim Kaufvertrag können VerkäuferIn und KäuferIn also weitere Rechte und Pflichten hinzufügen.

Brauche ich eine(n) MaklerIn für die Immobiliensuche im Ausland?

Prinzipiell brauchen Sie für die Immobiliensuche in Ungarn keine MarklerIn. Viele InteressentInnen entscheiden sich aber dennoch für einen Makler, da die Suche auf eigene Faust sehr zeitintensiv sein kann, vor allem wenn Sie sich in der Schweiz befinden.

Ein gutes Maklerbüro übernimmt für Sie folgende Tätigkeiten:

• Suche und Auskunft über Zustand und Preise

• Durchführung von Besichtigungen

• Hilfe beim Kaufvertrag

• Empfehlung bzw. Koordination mit dem Rechtsanwalt

Vor allem, wenn Sie kein Ungarisch sprechen, lohnt es sich, einen deutschsprachigen Makler zu engagieren. Hier haben wir kurz die Vor- und Nachteile von MaklerInnen für die Immobiliensuche im Ausland zusammengefasst:

Vorteile:	Nachteile:
Ortskenntnis und -ansässigkeit	Sprachbarriere, falls nicht deutschsprachig
Realistische Einschätzung der Immobilie	Provision nicht gesetzlich geregelt, daher oft sehr hoch bei 5-10 % zzgl. MWSt.
Unterstützung bei Formalitäten	Häufig höhere Provisionen und Preise für AusländerInnen
Deutlich leichtere Suche

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

Es steht ausser Frage, dass ungarische Immobilien deutlich günstiger im Erwerb sind als Objekte in der Schweiz – immerhin einer der grossen Gründe, warum sich SchweizerInnen für Kapitalanlagen im Ausland interessieren.

Ausser dem Kaufpreis kommen aber noch weitere Kosten auf Sie zu, die oft vergessen werden:

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufbetrag für die Immobilie oder das Grundstück müssen natürlich auch die rechtlichen Formalitäten bezahlt werden. Zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen daher

• Maklergebühren

• Anwaltskosten

• Gebühren für etwaige Genehmigungen

• Gebühren für den beglaubigten Grundbucheintrag

• eventuell Kosten für die Übersetzung (falls erforderlich)

Wie hoch diese Gebühren ausfallen, ist schwer zu sagen. Für Maklergebühren sollten Sie nicht mehr als 5 bis 10% bezahlen, die Anwaltskosten liegen durchschnittlich bei 2% – allerdings sind auch höhere Gebühren für AusländerInnen an der Tagesordnung.

Die restlichen Gebühren hängen von der jeweiligen Behörde ab und sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Instandhaltungskosten

Wie hoch die Instandhaltungskosten für Sie sind, kommt auf die Nutzung der Immobilie an. Planen Sie, Ihr neues Haus zu vermieten, können viele der laufenden Kosten wie Strom, Gas und Wasser auf die MieterInnen übertragen werden. Ähnlich verhält es sich mit Instandhaltungskosten für Aufzüge, Reinigungspersonal und Müllentsorgung.

Steuern bei Immobilien im Ausland

Wenn Sie ein Haus in Ungarn kaufen möchten, müssen Sie einmalig eine entsprechende Grunderwerbssteuer, die sogenannte „Vermögensübertragungsgebühr“ von 4% zahlen. Diese entfällt allerdings, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und im Kaufvertrag angeben, innerhalb von vier Jahren darauf zu bauen.¹

Jährlich zahlen Sie anschliessend eine Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, entfällt teilweise sogar ganz.²

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Im Normalfall lehnen Schweizer Banken die Finanzierung von Immobilien im Ausland ab. Ausnahmen gibt es nur bei Nachbarländern wie Deutschland oder Frankreich. Interessieren Sie sich also für ein Objekt in Ungarn, wird die Finanzierung durch eine Schweizer Bank schwierig.

Anders verhält es sich mit ungarischen Banken, denn hier stehen die Möglichkeiten einer Finanzierung besser. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass die Hypothekarzinsen zur Immobilienfinanzierung in Ungarn deutlich höher sind als in der Schweiz. Erst ab einem Eigenkapital von ca. 30 % werden die Bedingungen für ausländische KäuferInnen wieder besser.

Eine der wenigen ungarischen Banken, die auch Ausländern einen Immobilienkredit anbietet, ist die CIB Bank.³

Wise zum Verschicken hoher Geldbeträge

Natürlich steht im Zentrum einer Immobilieninvestition immer die Geldfrage. Bei so hohen Beträgen ist es umso wichtiger, dass Ihr Geld sicher dort ankommt, wo es soll.

Um den Kaufbetrag Ihrer neuen Immobilie sicher an den Verkäufer zu übertragen, empfiehlt es sich, das Geld auf das Treuhandkonto des Rechtsanwalts zu überweisen – das ist nicht nur seriös, sondern auch einfach. Der Rechtsanwalt zahlt den Kaufpreis spätestens 15 Tage nach Grundbucheintragung an den Verkäufer aus.

Doch dafür muss der Kaufbetrag zunächst in die ungarische Währung Forint umgewechselt werden. Bei Beträgen dieser Grössenklasse kann das ganz schön teuer werden.

Eine günstige und dennoch äusserst sichere Alternative bietet Wise. Seit vielen Jahren überweisen mehr als 10 Millionen Wise KundInnen weltweit Geld ins Ausland. Dabei sparen Sie bares Geld, denn Wise nutzt ausschliesslich den Devisenmittelkurs und verzichtet auf versteckte Gebühren und Kurserhöhungen.

Zudem bietet Wise einen unkomplizierten Überweisungsrechner. Das ermöglicht Ihnen, genau zu sehen, wie sich die Kosten für Ihre Auslandsüberweisung zusammensetzen.

Bei einem Überweisungsbetrag von 200.000 CHF liegen die Gesamtgebühren bei schmalen 841,90 CHF – das sind nur 0.42 %. Im Vergleich zu anderen Schweizer Banken sparen Sie bei einer Überweisung mit Wise bis zu 6.167,75 CHF.

Dazu legt Wise höchsten Wert auf Sicherheit, Transparenz und Betrugsbekämpfung. Um das zu gewährleisten, gibt es bei Wise ein spezielles Customer Service Team, das sich ausschliesslich mit hohen Überweisungsbeträgen beschäftigt. So stellen wir sicher, dass Ihr Geld auch sicher beim Empfänger ankommt.

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Natürlich handelt es sich beim Hauskauf um eine grosse Investition, die gut überdacht sein sollte. Wägen Sie Pro und Contra für die Immobilie im Ausland daher gründlich ab.

Chancen und Risiken hängen selbstverständlich von individuellen Faktoren ab. Hier aber einige Kriterien, über die Sie sich in jedem Fall Gedanken machen sollten.

Pro	Contra
Zusätzliche Einnahmequelle bei Vermietung	Sprachbarriere
Niedrige Preise im Vergleich zur Schweiz	Nicht-reglementierte Maklerkosten
Guter Standort für ein Ferienhaus	Entwicklung der Region nicht vorhersehbar
Günstige Versteuerung	Unsichere Rendite, falls die Immobilie nicht in einer Urlaubsregion liegt

Zusammenfassung

Deutlich niedrigere Quadratmeterpreise, schöne Urlaubsregionen und niedrige laufende Kosten machen Ungarn als Land für eine Immobilie im Ausland so interessant für Schweizer InvestorInnen.

Für SchweizerInnen ist es relativ unkompliziert, ein Haus in Ungarn zu kaufen. Denn so niedrig wie die Kosten sind auch die bürokratischen Hürden. Da Schweizer Banken nur selten Auslandsimmobilien finanzieren, sollten Sie allerdings über einen Eigenanteil von mindestens 30% verfügen. Ansonsten ist die Sprachbarriere das einzige, das den Immobilienkauf in Ungarn erschwert.

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Quellen

1 Merkblatt zum Erwerb von Immobilien in Ungarn, Deutsche Botschaft Budapest, Januar 2020
2 Merkblatt zum Erwerb von Immobilien in Ungarn, Deutsche Botschaft Budapest, Januar 2020
3 Immobilienkredite der CIB Bank, CIB Bank, Januar 2022