Wszystko co musisz wiedzieć na temat wynajmu mieszkania w Szwajcarii

TransferWise content team
26.09.18
9 minut na przeczytanie

Szwajcaria jest niezwykle różnorodnym krajem. Oprócz czterech oficjalnych języków, możesz usłyszeć tuziny różnych języków na ulicy dzięki licznej społeczności imigrantów. Różne miejsca posiadają unikalny klimat i przyciągają obcokrajowców z rozmaitych powodów. Możesz pracować w szybko rozwijającym się sektorze finansowym lub naukowym, studiować na jednym z najlepszych uniwersytetów lub pracować w ruchliwym sektorze turystycznym. Bez względu na to, co wybierzesz, będziesz potrzebować mieszkania.

Zakwaterowanie w Szwajcarii jest na bardzo wysokim poziomie - nawet miejskie apartamenty zbudowane są tak, aby umożliwić dodatkowe miejsce dla powiększającej się rodziny oraz oferują wspólne tereny zielone. Ponieważ ludzie zwykle zamieszkują jedno miejsce przez dłuższy czas (nawet jeśli wynajmują mieszkania) możesz poczuć się jak w małej wspólnocie nawet w centrum miasta.

Jednak znalezienie wspaniałego miejsca zamieszkania w Szwajcarii może być trudne, szczególnie w większych miastach. Ponad 60% ludzi w Szwajcarii wynajmuje swoje mieszkania, ale wciąż jest to za mało, aby zaspokoić potrzeby rynku. Zanim przeniesiesz się w dane miejsce, warto zbadać tereny, gdyż niektóre osiedla mogą być szczególnie trudne, jeśli chodzi o znalezienie mieszkania.

Przeciętny koszt jednopokojowego mieszkania w centrum miasta w Szwajcarii wynosi 1 365€ - cena ta jednak różni się drastycznie w zależności od miasta. W Szwajcarii są duże grupy imigrantów, szczególnie w dużych miastach jak Genewa, Lozanna, Bazylea czy Zurych, ale koszty zakwaterowania należą tu do najwyższych w kraju. Średnia cena za mieszkanie z jedną sypialnią wynosi nawet 1 822€/miesiąc w centrum Zurychu, 1 685€ w Genewie i 1 400€ w Bazylei. Wszystkie ceny dotyczą mieszkania jednopokojowego. Jeśli chcesz lepszych warunków za te same pieniądze, można poszukać mieszkania za przedmieściach i peryferiach. Miasta są bardzo dobrze skomunikowane, więc dojazd do pracy nie będzie problemem, jeśli oczywiście jesteś przygotowany na codzienną podróż w zamian za niższy czynsz.

Inną osobliwością szwajcarskiego rynku nieruchomości jest to, że spora część zatrudnionych w Szwajcarii nie mieszka w Szwajcarii. Bardzo powszechne jest wynajęcie mieszkania w pobliskiej Francji lub Niemczech, gdzie ceny wynajmu są dużo niższe. Należy jednak pamiętać, że taka praktyka może być komplikacją przy rozliczeniu podatkowym.

Jeśli planujesz przeprowadzkę do Szwajcarii ze względu na pracę lub studia, warto wybadać teren zawczasu. Zapraszamy do zapoznania się z tym przewodnikiem po wynajmie w Szwajcarii.

Jak wygląda proces wynajmu w Szwajcarii?

W wielu obszarach w Szwajcarii podaż nieruchomości do wynajęcia jest za niska, aby zaspokoić potrzeby wszystkich poszukujących mieszkania. Oznacza to, że podczas wynajmowania mieszkania trafisz na dużą konkurencję, a kiedy pojawi się świetna oferta, możesz być pewien, że równie szybko zniknie. W tak konkurencyjnym klimacie warto się przygotować. Możesz być zmuszony zatrzymać się w innym mieszkaniu na krótszy okres, gdyż znalezienie dobrej oferty może potrwać nawet do kilku miesięcy w niektórych sąsiedztwach. W tym czasie, warto wynająć coś na krótki okres lub podzielić wynajem ze znajomym lub kolegą z pracy.

Aby zyskać przewagę, musisz być jedną z pierwszych osób, które dowiedzą się o nowej ofercie. Oto kilka wskazówek:

  • Zarejestruj się u agenta nieruchomości (o ile stać cię na pokrycie opłat za pośrednictwo)
  • Poszukuj ogłoszeń online i w okolicy
  • Powiedz znajomym, kolegom z pracy i rodzinie, że szukasz mieszkania i może będą mogli pomóc Tobie skontaktować się z właścicielami mieszkań, których znają osobiście
  • Przejdź się po okolicy, w której zamierzasz zamieszkać i szukaj szyldów "do wynajęcia"
  • Wyszukuj ogłoszeń online oraz w biurach nieruchomości

Kiedy znajdziesz już ofertę, będziesz musiał wyrazić swoje zainteresowanie poprzez złożenie podania wraz z wszystkimi dokumentami, których wymaga właściciel, aby mógł ocenić, czy będziesz dobrym najemcą. Więcej o tym w dalszej części artykułu, ale jeśli zgromadziłeś wszystkie dokumenty, możesz je przekazać od razu podczas zwiedzania mieszkania, aby wybić się do czołówki chętnych.

Czy mieszkania są umeblowane, czy nie?

Większość mieszkań w Szwajcarii jest wynajmowana nieumeblowana. Warto dopytać właściciela lub pośrednika, w jakim stanie znajduje się posiadłość - jeśli jest nieumeblowana, może to również oznaczać, że nie ma wykładzin czy nawet podstawowych urządzeń elektrycznych. Na wielu osiedlach możesz znaleźć wspólne pralnie, z których mogą korzystać mieszkańcy bloku, więc nie musisz się przejmować, jeśli nie masz pralki w mieszkaniu.

Co trzeba wiedzieć o wyjamie w Szwajcarii?

Rynek wynajmu nieruchomości w Szwajcarii może nie przypominać tego w rodzimym kraju. Unikaj przykrych niespodzianek i zbadaj rynek przed podjęciem jakichkolwiek kroków.

Prawa najemców

Jako najemca w Szwajcarii masz pewne prawa. Warto zapoznać się ze szczegółami dotyczącymi praw najemców na stronie rządu szwajcarskiego, szczególnie że podejście Szwajcarów do praw najemców jest nieco różne od innych krajów. Znani ze swojej skuteczności Szwajcarzy zawarli wszystko, co musisz wiedzieć o wynajmowaniu mieszkania w Szwajcarii w prostym pliku PDF, który możesz pobrać ze strony rządowej i to nie w jednym, ale w 16 językach.

Ogólnie rzecz biorąc szwajcarskie prawo jest bardzo korzystne dla najemców. Możesz np. podważyć obecny czynsz, który jest naliczany na rynku prywatnym poprzez postępowanie pojednawcze, jeśli zauważyłeś, że mieszkanie nie jest w dobrym stanie lub dowiedziałeś się, że płacisz więcej niż poprzedni najemcy. Jeśli rozpoczniesz postępowanie pojednawcze, jesteś chroniony przez prawo, więc właściciel nie może wyrzucić Cię z mieszkania za podważanie czynszu.

Mając to na uwadze, właściciel może podnieść czynsz, jeśli zrobi to zgodnie z procedurą. Powinien poinformować Cię o podniesieniu czynszu z 3-miesięcznym wyprzedzeniem w formie oficjalnego dokumentu. W piśmie muszą być określone powodu podniesienia czynszu takie jak np. wzrost stopy procentowej lub remont czy wprowadzenie udogodnień w mieszkaniu.

Szczegóły odnośnie postępowania pojednawczego i indeksacji czynszu różni się w zależności od kantonu, więc najaktualniejszą informację odpowiednią dla miejsca zamieszkania znajdziesz na stronie rządowej.

Ogólne warunki wynajmu nieruchomości

Zanim zdecydujesz się na mieszkanie w Szwajcarii, warto upewnić się, w jakim stanie je otrzymasz. Jeśli chodzi o mieszkania nieumeblowane, zazwyczaj otrzymasz je puste. Bez wykładzin, bez urządzeń elektrycznych, nawet bez instalacji oświetleniowej.

Jeśli znalazłeś mieszkanie, w którym wciąż jeszcze mieszka najemca, miej na uwadze, że na koniec umowy może być poproszony o usunięcie wszystkich wykończeń mieszkania jak wykładziny czy zasłony, ale również jakichkolwiek urządzeń elektrycznych i zwrot mieszkania w nieumeblowanym stanie. Jeśli nie jesteś na to przygotowany, może być to kosztowna niespodzianka.

Umowy i kaucje

Umowy najmu w Szwajcarii niekoniecznie muszą być przypieczętowane umową pisemną, ale jest to jak najbardziej wskazane. Kontrakt powinien zawierać informacje na temat wynajmowanej posiadłości, dane obu stron podpisujących umowę oraz kwotę kaucji i czynszu. Jeśli najemca ponosi jakieś dodatkowe koszty (jak np. opłaty za media), taka informacja powinna się znajdować w umowie.

Przykłady różnych typów umów najmu jak i podnajmu można znaleźć online na stronie szwajcarskiego rządu. Umowy zwykle naśladują standardowy wzorzec, więc mogą nie odpowiadać Twoim osobistym potrzebom. Zawsze możesz poprosić właściciela mieszkania lub pośrednika o wprowadzenie zmian w umowie, jeśli uważasz, że coś powinno być dodane, usunięte lub zmienione. Na przykład jeśli będziesz musiał szybko zmienić miejsce pobytu z powodów służbowych, możesz poprosić o wprowadzenie do umowy klauzuli dyplomatycznej, aby skrócić okres wypowiedzenia. Właściciel może się nie zgodzić na zmiany, ale jest to raczej rzadkością w miastach z dużą społecznością imigrantów, którzy często się przenoszą.

Kaucja maksymalnie wynosi równowartość 3 miesięcznego czynszu i jest przechowywana przez właściciela lub pośrednika na oddzielnym koncie. Ważne jest również, abyś nigdy nie wpłacał kaucji w gotówce, wykonaj przelew bankowy. Jeśli przelewasz pieniądze międzynarodowo w różnych walutach, warto zapoznać się z ofertą firmy TransferWise, aby uniknąć zaniżonego kursu wymiany walut. Więcej na ten temat w późniejszym akapicie.

Kiedy nadejdzie czas wyprowadzki, będziesz musiał złożyć wypowiedzenie na piśmie i wysłać je drogą pocztową na zarejestrowany adres właściciela. Możesz uzyskać wzorzec wypowiedzenia umowy najmu na stronie szwajcarskiego rządu. Wszystkie osoby pełnoletnie, z którymi mieszkasz, będą musiały podpisać ten list. Okres wypowiedzenia to zwykle 3 miesiące, chyba że umowa świadczy inaczej.

Media i rachunki, za które odpowiedzialni są najemcy

Zanim dopełnisz formalności, upewnij się, że warunki wynajmu są jasno określone. Jeśli w umowie nie wspomniano dodatkowych kosztów, wszystkie wydatki są uwzględnione w miesięcznym czynszu. Naturalnie zawsze lepiej się upewnić co do Twojej odpowiedzialności przed podpisaniem umowy.

W większości przypadków rachunki za telefon, prąd i wodę będą pokrywane przez najemcę, ale właściciel powinien poinformować o szacunkowych kosztach. Stosunkowo powszechne jest opłacanie rachunków z góry przy okazji opłaty miesięcznego czynszu. Właściciel później sam opłaca rachunki, gdy otrzyma informację, ile wynoszą. Jeśli opłaty zostały uzgodnione w taki sposób, właściciel musi raz na rok przedstawić Ci szczegółowy rachunek, abyś mógł potwierdzić, że kwota, którą przesyłasz na rachunki jest faktyczną ceną zużycia mediów. Na tym etapie możesz być poproszony o przesłanie dodatkowej kwoty, jeśli miesięczne opłaty nie pokrywają całości rachunków lub możesz otrzymasz zwrot w przypadku nadpłaty. Sprawdź rachunek dokładnie!

Czy ceny wynajmu podlegają negocjacji?

To, czy cena podlega negocjacji w dużej mierze zależy od indywidualnych okoliczności. W dużych miastach, gdzie chętnych jest więcej niż mieszkań możesz zrazić do siebie właściciela, który wybierze innego najemcę, jeśli zechcesz targować się o cenę. Kluczem jest zbadanie terenu i cen rynkowych w swojej okolicy.

W zależności od sytuacji możesz negocjować cenę czynszu lub zakwestionować czynsz i drogą oficjalną zażądać jego obniżenia, jeśli wszystko wskazuje na to, że płacisz zbyt dużo. Na początek warto zwrócić się do swojego kantonu o wyliczenie czynszu, które da Ci jakieś pojęcie, czy kwota, którą płacisz jest sprawiedliwa.

Zanim zdecydujesz się na negocjowanie ceny, warto zapytać, ile wynoszą opłaty komunalne w bloku i jakie są średnie rachunki za media. Dzięki temu powinieneś mieć lepszy pogląd kosztów nieruchomości.

Czy można wynająć mieszkanie bez pracy?

Nie ma podstawy prawnej, która miałaby uniemożliwiać wynajęcie mieszkania bez zatrudnienia. Z drugiej jednak strony właściciele zwykle pytają czym zajmuje się potencjalny najemca i gdzie jest zatrudniony. Jeśli nie jesteś jeszcze zatrudniony, możesz zostać poproszony o wyjaśnienie swojej obecnej sytuacji i przedstawienie dodatkowych dokumentów potwierdzających stabilność finansową.

Dokumenty i wymagania do wynajmu

Podczas poszukiwania mieszkania napotkasz na dużą konkurencję, więc przygotuj się na dostarczenie dużej ilości dokumentów oraz informacji składając podanie o wynajem mieszkania. Możesz oczekiwać, że otrzymasz specjalny formularz od potencjalnego wynajmującego, gdzie zostaniesz poproszony o podanie swojego wieku, stanu cywilnego, czy posiadasz dzieci lub zwierzęta domowe, jak długo zamierzasz zostać wraz z potwierdzeniem uregulowanego pobytu. Możesz być również zapytany o zawód i pracodawcę. Formularz jest niezwykle szczegółowy.

Często właściciele proszę również o przedstawienie dowodu, że nie masz długu u poprzednich właścicieli mieszkań lub kredytodawców. Możesz to potwierdzić za pomocą procesu zwanego (w różnych oficjalnych językach Szwajcarii): extrait du Registre des poursuites / Auszug aus dem Betreibungsregister / estratto del registro dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti.

Otrzymanie takiego potwierdzenia jest trudniejsze dla imigrantów, którzy dopiero co przybyli do nowego kraju. Niektórzy imigranci wynajmują lub podnajmują mieszkania na krótszy okres, podczas którego wpisują się w rejestry historii kredytowej. W przeciwnym razie możesz zapytać agenta, jaki inny dokument możesz przedstawić właścicielowi w danym obszarze. Pamiętaj, że znaczny odsetek właścicieli i agentów miał już do czynienia z imigrantami, więc nie powinno być to dla nich nowością.

Jakiego typu umowy najmu możesz napotkać?

Twoja umowa najmu zostanie sporządzona przez właściciela lub agenta, więc może zawierać pewne elementy, które nie znajdują się we wzorcu. Większość umów na dłuższy pobyt jest sporządzana na czas nieokreślony z pewnym okresem wypowiedzenia zarówno dla właściciela jak i najemcy (zwykle 3 miesiące).

Miesięczne wynajmy mogą być zorganizowane za pomocą specjalistycznych agencji nieruchomości, ale wiążą się z dodatkowymi kosztami. Innym rozwiązaniem w przypadku pobytów krótkoterminowych jest podnajmowanie mieszkania. Jest to zgodne z prawem, o ile właściciel wyrazi zgodę i dodano klauzulę na ten temat w umowie najmu. Wzory umów, które upoważniają Cię do podnajmowania mieszkania możesz znaleźć na stronie rządu szwajcarskiego.

Czy można opłacać rachunki z zagranicy?

Wielu emigrantów często odwiedza rodzinne strony, więc może się zdarzyć, że będziesz musiał opłacić rachunki, ale nie będzie Cię wtedy w kraju. Może się również zdarzyć, że zostaniesz poproszony, aby wpłacić kaucję lub zaliczkę za mieszkanie, zanim otworzysz miejscowe konto bankowe lub przeprowadzisz się do Szwajcarii. Jeśli przelewasz pieniądze międzynarodowo, najprawdopodobniej nie otrzymasz najlepszej oferty w swoim banku.

Banki ukrywają swoją prowizję w zaniżonym kursie wymiany walut. Specjalistyczny serwis jak TransferWise pomaga Ci przelewać pieniądze po uśrednionym kursie wymiany, który możesz znaleźć na Google. Co więcej, opłaty są przedstawione w jasny sposób. Dzięki temu otrzymujesz uczciwą, tańszą i prawdopodobnie szybszą opcję przelewu.

Które strony internetowe są najlepsze, aby znaleźć mieszkanie?

Najlepszym miejscem na rozpoczęcie poszukiwań mieszkania w Szwajcarii jest internet. Poniżej znajdziesz strony internetowe warte uwagi:

  • Homegate i Immostreet zawierają oferty z całego kraju z nieruchomościami do kupienia i wynajęcia. Obie strony są dobre na początek poszukiwań.
  • Immoscout oferuje możliwość wyszukania wymarzonego mieszkania według różnych kryteriów, np. po regionie lub kodzie pocztowym.
  • Może się zdarzyć, że napotkasz na trudności w znalezieniu agenta nieruchomości, szczególnie jeśli jest to obszar wiejski. Swiss Real Estate Association pozwala Ci wyszukać swoich członków według obszaru, a wyniki zostaną przedstawione na mapie, więc wiesz, gdzie możesz zacząć poszukiwania.

Jeśli chcesz znaleźć mieszkanie ze współlokatorem, najlepiej popytać w pracy lub wśród znajomych. Możesz również spróbować na poniższych stronach:

  • Craigslist jest dobra na początek, ale bądź ostrożny.
  • Facebook oferuje wiele ofert wynajmu pokoju porozrzucanych w dziesiątkach różnych grup specyficznych dla danego miejsca. Aby znaleźć współlokatora, wyszukuj na podstawie miejsca, do którego chcesz się przenieść.

Jaką mamy pewność, że nie zostaniemy oszukani?

Tak jak i wszędzie, tak też w Szwajcarii możesz napotkać na komplikacje podczas szukania mieszkania. Z racji jednak, że prawo w Szwajcarii dobrze chroni prawa najemców, powinieneś bez problemu rozwiązać problemy.

Powszechnym problemem, jak świat długi i szeroki, są właściciele, którzy próbują zatrzymać kaucję, gdy najemca opuszcza mieszkanie. W Szwajcarii nie powinieneś ponosić odpowiedzialny za szkody wynikłe z normalnego użytkowania mieszkania. Z racji, że jesteś odpowiedzialny za dobre utrzymanie nieruchomości podczas pobytu, warto zapisywać wszystkie prace, które musiałeś wykonać lub opłacić. Jeśli właściciel zdecyduje zatrzymać część lub całość Twojej kaucji po upływie okresu najmu, możesz przedstawić zapis wykonanych prac jako dowód, że również zainwestowałeś w mieszkanie.

Jeśli masz jakiś spór z właścicielem, którego nie możesz rozwiązać, spróbuj zwrócić się do komisji najemców i dzierżawców lub mediatora w swoim kantonie. Prawo w Szwajcarii jest po Twojej stronie, więc nie obawiaj się zgłoszenia sprawy, aby rozwiązać spór. Wszystkie szczegóły odnośnie miejsca Twojego zamieszkania możesz znaleźć wpisując adres w odpowiednim miejscu na stronie rządowej.

Powodzenia i ciesz się swoim nowym życiem w Szwajcarii!

TransferWise to nowoczesna i nowa metoda wysyłania pieniędzy za granicę.

Dowiedz się więcej
Osobiste finanse

Jak otworzyć konto bankowe w Australii

Jeśli planujecie przeprowadzkę do Australii, prawdopodobnie jesteście podekscytowani, ale jednocześnie nieco przerażeni. Australia jest niesamowitym krajem i...

TransferWise content team
13.03.18 5 minut na przeczytanie
Życie za granicą

Koszt utrzymania w Australii

Nic dziwnego, że Australia jest jednym z najpopularniejszych wyborów dla obcokrajowców. Wspaniała pogoda, kosmopolityczne miasta, różnorodne krajobrazy i...

TransferWise content team
16.03.18 4 minut na przeczytanie