【2019最新】ハワイの別荘・不動産購入方法徹底ガイド

TransferWise
13.09.19
この記事は1分で読めます

常夏の楽園ハワイは日本人にとって人気No.1の観光地。そんなハワイに別荘を持てたらいいな、と思っている人も多いのではないでしょうか。

この記事では、ハワイに別荘などの不動産を購入する前に知っておきたいことを全てまとめました。ビザの必要性や相場、物件の探し方、そしてお得な方法まで、全てを分かりやすく解説しています。ハワイでの不動産購入を検討している人は必見です。

目次


ハワイへの送金を、「隠れコスト」無しのリアルレートで

例:日本からハワイへ50万円送金する場合(送金額に送金手数料を含める)

海外送金の本当のコスト

銀行から海外に送金する際は、実際の為替レートに為替手数料が上乗せされたレートが使われます。つまり、一見して送金手数料が安いように見えても、為替手数料という「隠れコスト」が発生することに気を付けなければいけません。為替手数料は送金する額が多くなるほど高額になるので、不動産購入など大口の送金は特に気を付けるといいですね

海外送金サービスの1つTransferWiseなら、為替手数料は一切かかりません。常に実際の為替レートで送金できます。

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ビザは必要?外国人がハワイで不動産を購入するには

ハワイで物件を購入すること自体は、アメリカのビザがなくても可能です⁸⁹。物件購入の条件としてハワイの銀行口座を持っていることが挙げられる場合も多いですが、ハワイはビザを持たない旅行者でも口座を開設できる¹ºので、特別なビザは必要ありません。

日本人は90日間までのの滞在ならビザなしでハワイを訪れることができます。しかしハワイで就労したり学校に通ったりする場合、ビジネスを始める場合、また90日以上滞在する場合は、滞在目的に応じてビザが必要になります。

ハワイの不動産価格:アパート、一軒家、コンドミニアム

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ハワイの不動産購入で特に気になるのが価格帯ではないでしょうか。ハワイはエリアによって相場が異なってきます。また、一軒家かアパート、それかコンドミニアムかで価格が違うので、事前にしっかりと把握しておくことが重要ですね。

エリア 一軒家 アパート コンドミニアム
ワイキキ 90万ドル~150万ドル¹¹ ¹² 1200ドル~3000ドル/月¹³ 35万ドル~100万ドル¹²
ダイヤモンドヘッド・カハラ地区 85万ドル~200万ドル¹² 2500ドル~3000ドル/月¹⁴ 50万ドル程度¹²
ハワイカイ地区 90万ドル¹² 1200ドル~3500ドル/月¹³ 約56万ドル¹²
カイルア地区 75万ドル¹² 2500ドル~4000ドル/月¹⁵ 40万ドル~100万ドル¹⁶
ノースショア地区 66万ドル¹² 1,400ドル~2,300ドル/月¹⁷ 30万ドル¹²
コオリナ地区 85万ドル¹² 2500ドル~3000ドル/月¹⁸ 45万ドル~60万ドル¹²

地域によって人気の不動産(コンドミニアムか一軒家か)や、価格の相場が異なることが分かりますね。人気のワイキキは手頃なものから最高級のコンドミニアムまで様々なレベルがあるのが特徴的。対してサーフィン好きに人気のノースショア地区は戸建ての取引が多く、価格も比較的安めになっています。

いずれにせよ、不動産は高額なもの。高い買い物だからこそ、手数料などのコストを削減し、お得に支払い・送金をしたいところです。

海外送金の際は、送金手数料だけでなく、適用される為替レートもしっかり把握しておくことが大事です。銀行や多くの海外送金サービスでは実際の為替レートではなく、独自に定める為替レートを適用していることがほとんどなので、気をつけましょう。TransferWiseのように実際の為替レートで取引できる海外送金サービスもあります。

購入失敗!なんてならないように:ハワイの不動産物件の探し方

ハワイで最適な物件を探す方法はいろいろありますが、インターネットで物件を探し、その後に不動産業者に連絡を取ることもできますし、もしくは、実際に現地で住みたいエリアの不動産会社を訪れることもできます。

いずれにせよ、大家と直接交渉するよりは不動産業者を通した方が手軽で安心であることが多いでしょう。

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不動産業者を使う

【メリット】

  • 面倒で難しい手続きを代行してくれる
  • 気に入った物件に似たものを提案してくれるので、選択の幅が広がる
  • 内覧や価格交渉などができる
  • ハワイには日本語が通じる不動産会社も多い
  • 日本人の不動産購入に慣れている業者が多く、様々な面でサポートしてくれる
  • インターネットに記載されていない物件を紹介してもらえる可能性も。

【デメリット】

  • 小規模な業者や人気の地区以外の業者は日本語が通じないことが多い
  • 仲介料や相談料がかかる場合もある
  • 直接会って交渉する場合は渡航費がかかる
  • ぼったくり、詐欺にあう可能性も

気になるのが不動産の仲介料や紹介料ではないでしょうか。ハワイでは不動産価格の6%がエージェントに支払う手数料として定められていますが、日本とは違い、一般的に購入者がこれを負担する必要はありません(不動産の売り主が負担する)¹⁹。

しかし仲介料とは別に、「エスクロー費用」と呼ばれる手数料がかかります。エスクローとは不動産の名義変更や実際の支払いなどの取引を公平に行うためのシステムで、ハワイでは必ずアメリカ政府公認のエスクロー会社を通す必要があります。エスクローにかかる費用は、一般的に不動産価格の1%~2%で、売主と買い手が折半します。売主の負担が比較的大きいので、買い手にとっては、日本での不動産購入と比べるとハワイでの不動産購入手続きは比較的リーズナブルとも言えるかもしれません。

詐欺を見極める方法²º

ハワイ州の不動産業者は、毎年講習を受けライセンスを更新しなければいけない仕組みになっています。そのため、最初にその年の営業許可書を見せてもらい、きちんと法的に営業している会社がどうか確認することもできるでしょう。

またハワイでは、全ての不動産がMLSと呼ばれるシステムに登録されなければいけないという決まりがあります。MLSに登録されていない物件を取り扱っている不動産業者は怪しいと思ってよいでしょう。

ハワイの不動産業者の選び方

また言い換えると、全ての物件がMLSに登録されているので、不動産会社によって取り扱っている物件が違う、ということはあまりありません。そのため、重要なのは取引にかかわるエージェントを慎重に選ぶこと。会社よりも個人の経歴や人柄を重視して選ぶとよいかもしれません。

日本人のエージェントがいたり、日本語のウェブサイトを持っている業者は、日本人の目線で親身に対応してくれる可能性が高いでしょう。

ハワイの不動産業者ウェブサイト

以下はハワイで不動産を探す際に使えるウェブサイトです。

  • Hawaii Living(日本語サイトあり)
    業界一の利用者数・情報量・掲載数を誇るHawaii Living社のウェブサイト。日本語版もあり、総掲載物件数は約5,000件と豊富です。日本人のエージェントが在籍し、各エージェントの経歴をウェブサイトで確認できます。

  • Hawaiian Joy(日本語サイトあり)
    1978年から営業を続ける老舗の業者。購入手続きからエスクローの手配、アフターサービスまで包括してサポートしてくれます。

  • Hawai’i Life
    現地密着型、ローカルにも人気のサイト。オアフ島の物件掲載数は約5,000件、カウアイ島やマウイ島など他の島の物件も探せます。※英語サイトのみ

ハワイでの不動産購入の流れ²¹ ²²

では、実際にハワイで不動産を購入する流れをステップバイステップで詳しく見ていきましょう。

  • 不動産エージェントを選ぶ 

  • ハワイの銀行口座を開設する

  • (ローンを組む場合)ローン担当者を紹介してもらう
    売り主に購入の意思表示・価格の提案をするには、銀行から下りる融資額が、買い手の信頼度を判断するための基準の一つになります。ローンを組む時に必要なのは収入・出費の明細(車のローン、クレジットカードの支払い、賃貸料、養育費、預貯金額等)、2年分の税金申告書(自営の場合は会社の申告書)、2か月分の銀行口座すべての明細など。これを基にローンの担当者はこれぐらいのローンが取れるだろうという書類=Prequalification letterを作成してくれます。これを基準にして物件選びをするといいでしょう。

  • 物件を探す(リサーチ、視察、エージェントと相談)

  • 購入申し込み(オファー)をする
    購入契約書には必ず手付金をつける必要があります。特に金額に決まりはありませんが、不動産価格の10%程度が相場です。

  • 数日後、契約の成立

  • エスクローを開設
    売主と直接お金のやり取りをすることはなく、資金はすべてエスクローの口座に振り込みます。書類のやり取りもエスクローを通じて行うことで、詐欺や不正を防止します。

  • ローンの申し込み

  • 必要書類のやり取り

  • 不動産の検査(ホームインスペクション)

  • 公証人の前で登記書類に署名・資金振込
    譲渡書は公証人の前でサインする必要があります。日本在住ならアメリカ大使館に予約を取り訪問します。その後登記(名義変更)を完了させ、48時間以内に残金を支払って購入完了です。

この流れは一般的なものですが、もちろん経済状況、購入の目的、現地から買うか日本から手続きするかなどによって異なります。重要なのは信頼できるエージェントを見つけること。そうすればエージェントが購入完了まで徹底的にサポートしてくれます。

実際に買うことになったら:ハワイでの住宅ローン、手付金の支払い方

ハワイの不動産購入にあたって、最も難しいのが住宅ローンの組み方や手付金の払い方など、お金の移動にかかわるところではないでしょうか。

ローンの組み方

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ハワイでは、外国人であっても住宅ローンを組むことができます。Bank of HawaiiやFirst Hawaiian Bankなどは日本語のホームページもあり、日本人向けの住宅ローンの案内を確認できます²³ ²⁴。Territorial Savings Bankにも日本語対応のできるローン相談員がいます²⁵。そのため、日本人でも比較的簡単にローンを組む手続きができるといえるでしょう。ローン相談員は不動産エージェントから紹介してもらうこともできます。ハワイの銀行からローンを受ける場合は、事前に現地の銀行口座を開設しておくといいでしょう。

しかし、アメリカは一般的に日本よりも金利が高い(4~5%)というデメリットもあります。また為替の変動によるリスクもあるため、日本の銀行で融資を受けるという方法も検討してもいいでしょう。ただし、どの銀行でも海外不動産のが組めるわけではないため、事前に相談が必要です。例えばSBJ銀行では、ハワイ不動産購入に特化したローンがあります²⁶。

手付金(deposit)について

不動産購入の申し込み書を売主に提出する際、手付金(Deposit)を払う必要があります。これは「この物件を購入する意思がありますよ」ということを示すためのもので、購入価格の一部の支払いに充てられます²¹ ²²。

手付金の金額は定められていませんが、30万ドルの物件なら1,000ドル、100万ドルを超える物件であれば1万ドルなど、大体不動産価格の1%程度というのがハワイでは相場のようです²⁷。

手付金は小切手で支払うことが多いため、ハワイの銀行口座があると便利です。ハワイの銀行口座がない場合は、日本の口座から海外送金することになります。

銀行から海外送金をする場合、送金手数料だけでなく、その両替レートにも注意が必要です。銀行が海外送金に適用する為替レートは、実際の為替レートに1ドルあたり1円程度の為替手数料と呼ばれる手数料を上乗せした、少し割高なレートになっています。少額な送金の場合は大きなコストにはなりませんが、例えば1万ドルを海外送金する場合、為替手数料だけで1万円が徴収されることになります。

少しでも無駄なコストを減らすために、銀行以外の送金方法を検討してみてもいいかもしれません。例えば海外送金サービスの1つ、TransferWiseは実際の為替レートを使って送金をするので、為替手数料を気にする必要はありません。シミュレーションからどのくらい安く送金できるのかチェックできますよ。

ハワイ不動産購入に関わる費用:税金、維持費、不動産業者仲介手数料など²⁸

最後に、ハワイで不動産を購入する際に発生する諸費用をまとめて見ていきましょう。これらの費用の中にはローンで支払うのではなく、購入前などに全額まとめて払うものもあるので、不動産購入を考える前に準備しておくといいでしょう。

不動産業者への仲介手数料

前述の通り、ハワイでは買い手が不動産の仲介手数料を払う必要はありません。ただし、特別に日本人通訳を用意する場合や、相談だけの場合に別料金が発生する場合があります。

手付金

不動産価格の1%程度。安い物件の場合は、それより少なくても大丈夫です。

エスクロー費用²⁹

実際に購入手続きを行う際は、エスクローと呼ばれる政府公認の組織を通す必要があります³º。以後全ての書類やお金はエスクローを通じてやり取りされます。このエスクローに払う手数料は不動産価格の1%程~2%程度です³¹。

ローン費用

ローン金額の2%~2.5%程度³²。ローンを組む際には日本での預金残高や資金源を証明する必要があることに注意しましょう。

不動産取得税

ハワイでは不動産取得税はかかりません²⁹。

固定資産税

物件購入後は、固定資産税を支払う必要があります³³。ハワイの固定資産税は全米で最も安いことで有名です。オアフ島では、固定資産税評価額1000ドルあたり、税率は0.35%となっています。この評価額は購入時の価格を目安として考えると良いでしょう。支払いは年に2回、8月と2月に行います(1年分一括払いも可能)。

物件を賃貸として貸し出す場合はGETやTATといった税金も発生します。

維持費(管理費、借地費など)

コンドミニアムの場合、たいていは物件の管理費が毎月発生します。これは居住していない場合でも常に支払う必要があります。一般的な相場は1スクエアフィートあたり1.5ドル前後となっていますが³²、物件により異なるので事前にしっかり確認しましょう。1年のうちで季節によって変動する場合もあります。

一戸建ての場合、土地が借地である場合は定められた借地費が発生します。また住宅のタイプにかかわらず、光熱費の請求が毎月発生します。これら月々の費用は、ハワイに銀行口座があれば自動引き落としにすることも可能ですが、ない場合は日本から小切手や国際送金で送ることになります。

住宅ローン/手付金を日本から海外送金する際の、為替レートに含まれる為替手数料

意外と気が付きにくいのがこの為替手数料です。通貨の両替が伴う取引(海外送金など)の際、銀行は常に為替手数料を上乗せした為替レートを採用しています。この為替手数料は1ドルあたり1円程度が相場です。例えば1万ドルの手付金を日本から送金する場合、送金手数料とは別に、1万円が為替手数料としてかかるということ。高額なやり取りほど為替手数料も高くなるので、まったく気にしていないと思わぬ痛手となりかねません。

海外送金に特化したTransferWiseのようなサービスであれば、為替手数料を気にすることなく、日本の銀行からハワイに送金できます。 

まとめ

以上、ハワイに不動産を購入する方法や注意点を見てきました。「海外の物件を購入するのって難しそう…」と思う人も多いかもしれませんが、ハワイには日本人や日系人が非常に多いため、銀行や不動産会社も日本語に対応しているところが多く、海外の中では、日本からの不動産購入に対する体制が非常に整っているといえます。また、ハワイでは観光ビザでも銀行口座を開設することができるため、取引が便利に行えます。

不動産購入時において重要なのは、信頼できるエージェントを見つけること。エージェントはローンや不動産の選択、実際の購入手続きまでをすべて手伝ってくれる存在。良い関係を築ければスムーズに取引を行えますが、逆に相性が合わないとトラブルの元にもなりかねません。エージェント探しには時間を惜しまないようにするといいですね。

また、ハワイでは物件購入時の諸費用が安めなのが特徴。しかし代わって、住宅ローンの金利は日本の銀行よりも高めです。

ハワイで不動産を購入する場合、手付金を支払う際など、日本からハワイへ送金する機会が出てきます。その際、気をつけていないと高額な為替手数料を取られてしまうことも。リアルタイムの為替レートで送金できるTransferWiseなどの活用を検討してみてもいいかもしれません。

綿密に調査をし、疑問点を解消したうえで、ハワイで気に入った物件をお得に購入できればいいですね。


ソース

  1. 三井住友銀行:外国送金サービス(SMBCダイレクト)
  2. 三井住友銀行:店頭・電話での為替レート (2019年9月11日22:57(GMT-4)確認)
  3. みずほ銀行:外国送金(仕向送金)
  4. みずほ銀行:外国為替公示相場 米ドルTTSレートを確認 (2019年9月11日22:55(GMT-4)確認)
  5. ゆうちょ銀行:ゆうちょダイレクト国際送金
  6. 楽天銀行:海外送金シミュレーター (2019年9月11日23:00(GMT-4)確認)
  7. TransferWise:シミュレーション (2019年9月11日23:04(GMT-4)確認)
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  9. Aloha properties:Foreign Ownership in Hawaii
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  11. Hawaii Living:ホノルル一軒家
  12. 東急リゾート:ハワイ不動産トレンド
  13. Apartmemts.com:Waikiki, Honolulu
  14. Kaina Hale Hawaii Realty:ハワイ 賃貸物件
  15. Apartments.com:Kailua
  16. Hawaii Living:カイルアタウンコンドミニアム
  17. Apartments.com:North Shore
  18. Apartments.com
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