Comprare Casa in Thailandia: La Guida

Fabio Beccari
25.10.19
9 minuti di lettura

Bangkok, capitale della Thailandia, è di gran lunga la più grande città del paese, con una popolazione che raggiunge quasi i 6 milioni di abitanti. La cultura vibrante e un'ampia scelta di posti di lavoro, la rendono una scelta popolare per le persone che vogliono vivere e lavorare in Thailandia. Tuttavia, se la vita nella capitale non fa per te, le città più piccole, come Nonthaburi o Chiang Mai, sono molto più piccole ma hanno tutti quei comfort per poter attirare molti expat. Chiang Mai in particolare è molto popolare tra gli stranieri, sia per turismo che per chi vuole trasferirsi. In qualsiasi caso, TransferWise è il servizio migliore per risparmiare in Thailandia.

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Esistono alcuni vincoli per gli stranieri che vogliono comprare una proprietà in Thailandia. Gli expat possono possedere condomini e appartamenti, a condizione che l'intero isolato rimanga a maggioranza Thai. Esistono diversi modi per acquistare proprietà di diverse tipologie o terreni in Thailandia, ad esempio creando una società a responsabilità limitata, ma è essenziale rivolgersi a un consulente legale locale per assicurarsi di non cadere in nessuna violazione della legge.

Trasferirsi in Thailandia è un percorso ben tracciato dagli expat nel corso degli anni. Se stai pensando di fare lo stesso, dovrai sapere come comprare casa in Thailandia da straniero.
Ecco una rapida guida:

Com'è il mercato immobiliare in Thailandia?

L'economia altalenante e il mutevole panorama politico rende alcuni sviluppatori e investitori diffidenti nei confronti della Thailandia in questo momento.

Mentre i prezzi delle case iniziano a salire, i rendimenti degli affitti in alcuni segmenti stanno aumentando. Gli affitti nei condomini - il tipo di alloggio più popolare per i residenti di Bangkok - ad esempio, hanno subito continui aumenti a doppia cifra anche dopo che l'indice dei prezzi di acquisto ha iniziato a rallentare. A causa dell'aumento del debito delle famiglie, le banche stanno restringendo i criteri per prestiti e mutui, ciò significa che la domanda per immobili in affitto rimarrà elevata anche in futuro.

Uno straniero può comprare casa in Thailandia?

Gli stranieri sono soggetti ad alcune restrizione quando si tratta di comprare un immobile in Thailandia. È possibile acquistare un condominio o un appartamento, ma è più difficile possedere un terreno. In sostanza, gli expat possono acquistare un edificio ma non il terreno su cui esso si trova.

Gli stranieri possono aggirare la cosa fondando una società con un Thailandese, il quale potrà poi acquistare i terreni. Tuttavia, se volessi perseguire questa strada, dovrai richiedere una consulenza legale in loco.

Quanto costa comprare casa in Thailandia?

Se stai pensando di acquistare un immobile in Thailandia, il prezzo dipende fortemente dalla zona in cui vuoi vivere. In tutte le più grandi città c'è una notevole differenza nel prezzo medio in base alla posizione all'interno della città, con i quartieri centrali che raggiungono i prezzi più elevati. Tuttavia, gli alloggi a Bangkok sono estremamente costosi rispetto ad altri punti di riferimento per expat come ad esempio, Chiang Mai.

Naturalmente i prezzi nelle città più piccole e nelle aree rurali sono molto più bassi rispetto alle grandi città.

CittàPrezzo al metro quadro (USD, centro città)Prezzo al metro quadro (USD, al di fuori del centro città)
Bangkok4.093$2.010$
Chiang Mai1.620$943$
Nonthaburi1.768$810$

Come trovare casa in Thailandia?

Agenzie ed agenti immobiliari

Ci sono diverse strade che puoi prendere per trovare una proprietà in Thailandia, tuttavia, la maggior parte degli expat che vivono in Thailandia consiglia vivamente di affidarsi ad un agente immobiliare locale di fiducia. Questo perché il settore immobiliare in Thailandia non è regolamentato e ci sono restrizioni sul modo in cui gli stranieri possono acquistare un immobile. Inoltre, la Thailandia ha un sistema di costituzione degli atti di proprietà per l'acquisto di una casa molto peculiare, e senza l'aiuto di una persona qualificata del posto, può essere tutto problematico.

Un agente specializzato può anche darti consigli utili e punti di vista sul mercato locale. Ci sarà una commissione da pagare per il servizio, ma ti aiuterà ad evitare costosi errori e potrebbero anche negoziare con il venditore meglio di quanto tu possa fare da solo.

Evita truffe ed insidie

Chiedi consigli e raccomandazioni a qualcuno del posto per un broker, per evitare ogni tipo di truffa. Il settore immobiliare non è regolamentato in Thailandia, ciò vuol dire che la qualità degli agenti può variare in maniera significativa.

Siti internet per trovare casa in Thailandia

Il modo migliore per iniziare la ricerca di una casa da acquistare in Thailandia è dare uno sguardo online. Se stai cercando case pubblicizzate in inglese, potresti trovare gli immobili più cari in assoluto. Se preferisci trovare un posto più economico, e chiedere aiuto ad un agente immobiliare del luogo che può aiutarti a frugare tra i siti in lingua tailandese, avrai sicuramente un enorme vantaggio.

Alcuni ottimi siti Web per iniziare se vuoi trovare una casa o un appartamento da acquistare sono:

  • Right Move - Sito immobiliare del Regno Unito che ospita quasi 2000 immobili thailandesi in vendita da agenti del luogo. Dato che è un sito straniero, i prezzi sono tendenzialmente più alti ma avrai il vantaggio della lingua inglese
  • Thailand Property - Il sito è inglese e quindi più facile da navigare, tuttavia i prezzi degli immobili sono tra i più cari
  • Siam Real Estate - Qui troverai servizi di consulenza e una lunga lista di diversi tipi di immobili

Come trovare la casa ideale?

Tipi di immobile

Troverai una vasta scelta di appartamenti, condomini e case in Thailandia, tuttavia dovrai affrontare alcune restrizioni sull'acquisto in quanto acquirente straniero. Gli stranieri possono comprare condomini, a patto che nell'isolato la maggioranza sia ancora thailandese, ma è più difficile possedere un terreno da straniero in Thailandia.

Se vuoi costruire da solo la casa dei tuoi sogni, dovrai parlare con i tuoi avvocati per poter realizzare il progetto. Ad esempio, è possibile affittare un terreno in locazione per 30 anni e poi costruirci sopra. Il contratto di locazione può quindi essere rinnovato o venduto quando si desidera lasciare il paese. In alternativa, è possibile formare una società locale con un amico thailandese e fare in modo che la società acquisti il terreno in tua vece. Tuttavia, gli accordi devono essere presi con l'aiuto di esperti locali.

Ovviamente, troverai più appartamenti nelle aree edificate e nelle città, con i condomini che sono il tipo di alloggio più popolare a Bangkok da molto tempo.

Condizioni dell'immobile

È un'idea intelligente, sebbene non richiesta dalla legge, fare una ricerca su qualsiasi proprietà tu scelga o su qualsiasi terreno che decidi di prendere in affitto, prima di impegnarti ad acquistarlo. Questa non è necessariamente la norma in Thailandia, quindi è meglio chiedere al tuo avvocato come trovare un geometra di cui ti puoi fidare.

Come posso comprare una proprietà da straniero?

L'acquisto di una proprietà in Thailandia può sembrare molto diverso dall'acquisto di una casa in Europa o Nord America. Il mercato è meno regolamentato e sarai personalmente responsabile di ulteriori controlli per garantire che la proprietà che stai acquistando sia venduta legalmente. Avrai bisogno di:

  • Avere già i risparmi per una casa o trovare una banca locale in grado di offrirti un mutuo. Se stai pensando di ottenere un mutuo, parla con la banca e ottieni un'offerta a grandi linee in modo da avere un budget in mente
  • Trovare un avvocato immobiliare di cui ti fidi, che sia informato sulla zona in cui ti stai trasferendo
  • Trovare l'immobile da acquistare
  • Chiedere al tuo avvocato di controllare l'atto di proprietà presso il Land Department, per essere sicuro che la casa sia stata costruita con i permessi adeguati e che possa essere legalmente venduta dal venditore
  • Fare un'offerta che il venditore accetti e pagare un deposito. È possibile negoziare i termini del contratto di deposito, ad esempio, per aggiungere una clausola che specifichi che il deposito verrà restituito solo se dopo le ricerche risulta che ci sono restrizioni negli atti
  • Nella maggior parte dei casi, il venditore redigerà il contratto di vendita - è necessario verificarlo con il proprio avvocato per assicurarsi che sia tutto corretto
  • Tornare in banca e concludere il mutuo, se necessario
  • Firmare il contratto e chiedere al tuo avvocato di registrare la vendita presso il Land Department
  • Come da contratto, hai concordato i termini di pagamento che ora devi seguire per saldare l'importo rimanente

Quali sono i requisiti legali per comprare un immobile in Thailandia?

Il tuo avvocato ha un ruolo estremamente importante nell'acquisto della tua casa in Thailandia. Controllerà il registro del catasto per assicurarsi che la proprietà possa essere legalmente venduta e verificherà eventuali restrizioni sul suo utilizzo. Esistono molte varianti di titoli di proprietà per quanto riguarda gli immobili thailandesi, tra cui alcuni estremamente limitanti, il che significa che non è possibile apportare alcuna modifica sul terreno e alcune proprietà sono abusivamente registrate. Il tuo avvocato ti aiuterà a capire la situazione della proprietà da te scelta.

Puoi scegliere il notaio che preferisci per gestire l'acquisto della tua proprietà, quindi è una buona idea trovare qualcuno di cui ti fidi e che parli inglese se il tuo thailandese non è all'altezza.

Come posso ottenere un prestito/mutuo bancario?

Fino a poco tempo fa non era possibile accendere un mutuo per gli expat che desideravano acquistare una proprietà in Thailandia. La maggior parte delle banche thailandesi non offre ancora mutui agli stranieri, quindi potresti ritrovarti a dover avere i soldi in anticipo per acquistare la tua proprietà in Thailandia. Ciò significa che dovrai trasferire i tuoi risparmi, oppure chiedere un prestito nel tuo paese d'origine, in valuta thailandese per pagare la casa.

Detto questo, attualmente ci sono alcuni mutui disponibili per gli stranieri che desiderano acquistare una casa in Thailandia, e il mercato si sta gradualmente allargando. La UOB di Singapore, offre alcuni mutui per acquirenti che comprano casa all'estero, seppur con alcune restrizioni, come fa ad esempio il MBK Group. Tuttavia, dovrai leggere anche le scritte in piccolo poiché le condizioni per accendere questi mutui specializzati potrebbero non essere particolarmente favorevoli.

Se stai cercando un mutuo a livello locale per finanziare l'acquisto di una casa, è essenziale chiedere il parere di un esperto del mercato che sarà in grado di trovare il giusto tipo di opzioni disponibili per la tua situazione.

Come funzionano i depositi e le caparre?

Depositi e caparre

Normalmente ti verrà richiesto di versare un deposito del 10% per garantire il tuo acquisto. È importante sapere che i depositi sono raramente tenuti come garanzia, lontano dai conti personali del venditore. Può essere un rischio, quindi assicurati di aver fatto i dovuti controlli e di poterti fidare del venditore o del tuo avvocato. I depositi non verranno restituiti a meno che il venditore non si ritiri dall'accordo, in tal caso hai tecnicamente diritto a un rimborso raddoppiato del tuo deposito.

Se non sei ancora in Thailandia, potresti aver bisogno di spostare i tuoi soldi all'estero per sistemarti con la tua nuova vita. Se stai trasferendo una grande quantità di denaro tra valute differenti, è importante avere la migliore offerta disponibile quando invii denaro. Una soluzione azzeccata è aprire un conto TransferWise. Con questo conto, potrai avere decine di valute a portata di mano (tra cui GBP, USD, AUD, NZD e EUR). È come avere un conto bancario locale che puoi usare per pagare localmente, ovunque ti serva. Con TransferWise si paga solo una piccola commissione fissa per trasferire denaro da una valuta all'altra e il tasso di cambio reale viene sempre applicato.

Se stai pagando il tuo deposito o l'immobile dall'estero, è meglio controllare le regolamentazioni della tua banca prima di provare TransferWise per la transazione. A seconda dello stato di residenza, potrebbe essere necessaria una documentazione specifica dal conto bancario estero originale. Dato che TransferWise effettua trasferimenti locali da conti bancari locali, ciò potrebbe essere utile per il tuo scopo. Assicurati di controllare prima le leggi locali.

A quali imposte e commissioni varie dovrò fare fronte?

L'acquisto di un immobile in Thailandia comporta tasse e commissioni molto basse, poiché la maggior parte dei costi è a carico del venditore. L'acquirente è generalmente responsabile solo per:

  • Spese legali: costi fissi a seconda delle circostanze, tra $ 571 e $ 857

Mentre il venditore copre:

  • Ritenuta d'acconto: 1% del prezzo
  • Imposta di bollo: normalmente 0,5% del prezzo di acquisto
  • Commissioni degli agenti immobiliari: in genere sono il 3 - 5% del prezzo di acquisto
  • Imposta specifica sulle imprese: 3,3% del prezzo

L'acquisto di un immobile è un grande passo, ma capire come funziona il sistema in un nuovo paese può essere una sfida. Non c'è dubbio che troverai una meravigliosa casa in Thailandia - e se fai le tue ricerche e hai il giusto aiuto da qualcuno del posto, potresti avere la casa dei tuoi sogni in pochissimo tempo.

Buona fortuna con la ricerca, l'acquisto e la sistemazione nella tua nuova casa in Thailandia.


Questa pubblicazione è unicamente fornita a scopo illustrativo e non intesa a ricoprire ogni aspetto dell'argomento trattato. Non è da considerarsi come fonte di consigli su cui fare affidamento. Chiedi consiglio a un professionista o specialista prima di effettuare, o meno, scelte sulla scorta del contenuto di questa pubblicazione. Le informazioni qui fornite non costituiscono consulenza legale, fiscale o suggerimento professionale alcuno da parte di TransferWise o affiliati. I risultati ottenuti in precedenza non garantiscono un esito simile. Non rilasciamo espressamente o implicitamente alcuna garanzia o dichiarazione circa la accuratezza, completezza o affidabilità del contenuto di questa pubblicazione.

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