Comprare casa a Dubai: la guida

TransferWise
26.09.19
8 minuti di lettura

Che si tratti del fascino di uno stile di vita lussuoso o della tentazione di vivere senza pagare tasse, trasferirsi a Dubai è un'opzione che molti potenziali expats hanno preso in considerazione.

Grazie ai tanti centri commerciali e spiagge, alle migliaia di negozi e ristoranti di lusso, ad un'industria in crescita e ad attività come il surf sulle dune o alle attività all'aperto fatte al chiuso, come lo sci, sia per i visitatori che per i potenziali residenti, è difficile non cogliere i tanti vantaggi del vivere in questa città mediorientale.

Se stai pensando di investire o trasferirti - per lavoro, per aprire un'attività o per goderti la vita a Dubai - avrai sicuramente già pensato alla possibilità di comprare casa nell'emirato e per risparmiare sulle commissioni e sul cambio valuta puoi affidarti alla convenienza di TransferWise.
Grazie all'approvazione della legge sulle proprietà immobiliari del 2002, anche gli stranieri hanno diritto a comprare, vendere ed affittare immobili a Dubai senza autorizzazioni speciali. Siccome il 70% della popolazione dell'emirato è composto da expat, l'acquisto di proprietà da parte di stranieri è ormai pratica diffusa.

Detto ciò, un numero simile di residenti della città, circa il 70%, non possiede immobili. Le ragioni sono diverse, ma quella più comune è che molti residenti non sanno per quanto tempo rimarranno a Dubai. Un altro ostacolo? Il deposito del 25% necessario per l'acquisto di una casa. Se ciò non rappresenta un problema particolare, comprare casa può rappresentare un ottimo investimento per il futuro.

In ogni caso, è importante comprendere bene ciò che comporta comprare casa a Dubai prima di procedere all'acquisto. Questa guida ti fornirà tutte le informazioni necessarie per comprare casa nell'emirato.

Com'è il mercato immobiliare a Dubai?

Il mercato immobiliare di Dubai ha subito una serie di alti e bassi negli ultimi anni, sebbene sia generalmente considerato un mercato stabile. Tutto sommato, quindi, questo potrebbe essere un buon momento per comprare casa a Dubai. Si prevede che i prezzi possano ulteriormente salire in futuro, essendo il dirham degli EAU legato inevitabilmente al dollaro statunitense, attualmente forte.

Uno straniero può comprare casa a Dubai?

Sì. Grazie alla nuova legge del 2002, gli stranieri possono comprare, vendere ed affittare immobili a Dubai senza permessi speciali.

Quanto costa comprare casa a Dubai?

Prima di metterti alla ricerca di una casa, è bene farsi un'idea di massima di quanto può costare un appartamento, una casa o un terreno. Questa tabella include i prezzi medi degli immobili in diverse zone di Dubai:

Quartiere Tipo di immobile Prezzo medio
Dubai Marina Appartamento 2 camere da letto AED 2,450,000
Dubai Marina Villa 3 camere da letto AED 3,850,000
Al Barsha Appartamento 2 camere da letto AED 1,250,000
Al Barsha Villa 3 camere da letto AED 3,000,000
Al Barsha Terreno 1200 m2 AED 4,000,000
Garhoud Appartamento 2 camere da letto AED 1,580,000
Garhoud Villa 3 camere da letto AED 3,200,000
Culture Village Terreno 1850 m2 AED 28,000,000

Fonte Bayut Giugno 2017

Sebbene questi prezzi siano utili come riferimento, è importante ricordare che possono variare anche di molto, anche all'interno dello stesso quartiere. A seconda dei servizi, livello di manutenzione, anno di costruzione, ecc. il prezzo può salire o scendere di ~AED 500,000 per una villa o un appartamento della stessa dimensione.

Come trovare casa a Dubai?

Esistono tre diverse tipologie di immobile che uno straniero può comprare a Dubai, una per ogni stile di casa o terreno.

Proprietà piene ed illimitate

Sono generalmente quelle più ricercate dagli stranieri che intendono investire. Le piene proprietà appartengono interamente al compratore e possono essere vendute, affittate e cedute in eredità. In genere questo tipo di proprietà si riferisce a lotti di terreno più che a case od appartamenti, sebbene non sia raro trovare anche case prefabbricate con contratti di questo tipo.

È possibile acquistare una piena proprietà solo da un'impresa edile che sia stata approvata dal governo dell'emirato. Ecco la top 5 delle imprese edili a Dubai:

  1. Meraas Estates LLC
  2. Palma Holding
  3. Al Fajer Properties
  4. Gemini Property Developers
  5. KM Properties LLC

Trovi la lista completa delle imprese edili autorizzare qui.

Proprietà in usufrutto

Un altro tipo di contratto immobiliare è quello di usufrutto, ovvero di affitto a lungo termine. Con un proprietà in usufrutto puoi fare ciò che vuoi, eccetto distruggerla. Questi contratti hanno una durata da 10 a 100 anni, a seconda che si acquisti un immobile commerciale o residenziale, e da quanto pattuito col venditore.

Proprietà condominiali

Come nel caso delle proprietà illimitate, è possibile comprare, vendere, affittare e cedere gli immobili in eredità. Tuttavia, trattandosi generalmente di appartamenti, i proprietari sono tenuti a pagare le spese di manutenzione dell'edificio e delle aree comuni di proprietà dell'impresa edile costruttrice.

Per comprare proprietà in usufrutto o condominiali, puoi controllare:

  1. Luxhabitat
  2. Bayut
  3. BetterHomes
  4. Dubizzle
  5. Property Finder

Come trovare la casa ideale?

Prima di metterti alla ricerca di una casa, è meglio tenere in considerazione un paio di cose.

Il traffico è importante

Il traffico a Dubai è notoriamente congestionato, e le strade da Sharjah verso Dubai possono essere un incubo. Se dovrai fare il pendolare verso il centro città, fai attenzione alla distanza e verifica di persona prima di comprare un immobile.

Scegli il quartiere giusto

Location, location, location. Che tu compri casa per viverci o come investimento, assicurati che sia in una buona zona di Dubai in quanto il suo valore potrebbe crescere sensibilmente in futuro.

Questi sono alcuni dei quartieri migliori di Dubai:

  • Dubai Marina
  • Al Barsha
  • Garhoud
  • International City
  • The Greens

Fai attenzione al parcheggio

Se hai intenzione di comprare una casa prefabbricata o un appartamento, potresti pensare che il parcheggio sia un dettaglio trascurabile. Tuttavia, comprare un immobile senza un parcheggio coperto a Dubai può rivelarsi un grave errore. A causa delle temperature estive intorno ai 50ºC, le auto lasciate all'esterno diventano delle saune senza aria e si rovinano anche velocemente.

Come posso comprare una proprietà da straniero?

Ecco alcuni dei passaggi indispensabili per comprare casa:

  1. Scegli il tipo di proprietà da comprare: villa, appartamento, terreno o spazio commerciale.
  2. Cerca su internet le proprietà disponibili.
  3. Contatta un'agenzia immobiliare oppure direttamente un'impresa edilizia.
  4. Verifica di essere autorizzato a comprare una proprietà: devi vivere legalmente a Dubai ed avere uno stipendio.
  5. Scegli una proprietà.
  6. Paga il deposito.
  7. Ottieni un mutuo o un prestito da un'istituzione finanziaria autorizzata.
  8. Trasferisci l'importo.
  9. Paga la tassa catastale.

Quali sono i requisiti legali per comprare un immobile a Dubai?

In caso di problemi durante il procedimento di acquisto, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato locale a Dubai. Inoltre, qualsiasi tipo di disaccordo tra il compratore e il venditore dev'essere riportato alla Real Estate Regulatory Agency (RERA). Rivolgersi a questo ente può evitarti truffe o altri problemi.

A quali imposte e commissioni varie dovrò fare fronte?

La tabella qui sotto fornisce un quadro completo delle commissioni relative all'acquisto di un immobile a Dubai.

Tassa o commissione Importo
Tassa di trasferimento del Dubai Land Department 4% più 540 AED di tassa amministrativa
Tassa di trasferimento Abu Dhabi dall'1% al 2%
Tassa di registrazione 2,000 AED per proprietà sotto i 500,000 AED
Tassa di registrazione 4,000 AED per proprietà sopra i 500,000 AED
Tassa di registrazione del mutuo 0.25% dell'importo + commissione di 10 AED
Tassa di elaborazione del mutuo Fino all'1% dell'importo
Commissione agenzia immobiliare 2% del prezzo d'acquisto
Commissioni di acquisto (dove applicabili) da 6,000 AED a 10,000 AED
Commissioni di valutazione da 2,500 AED a 3,500 AED
Tassa Oqood, per proprietà fuori piano 4% del prezzo di acquisto
Caparra 25% del costo dell'immobile

Fonte: www.souqalmal.com Luglio 2017

Che tu voglia vivere o solo investire in una proprietà a Dubai, il sistema fiscale semplificato è il primo vantaggio di acquistare un immobile in questa città.

Quando si compra una proprietà a Dubai, si deve pagare una tassa catastale una tantum. Questa equivale al 4% del prezzo di acquisto dell'immobile. In teoria, metà della commissione è pagata dal compratore e metà dal venditore. In pratica, molto spesso questa commissione viene pagata per intero dal compratore. La tassa va pagata all'ufficio del catasto il giorno del passaggio di proprietà dell'immobile.

Oltre alla tassa di registrazione catastale non vi sono altre tasse sulla proprietà a Dubai, neanche per affittare il tuo immobile. Complessivamente, è un investimento vincente.

Come funzionano cauzioni, acconti, mutui e prestiti bancari?

Realisticamente, chi intende acquistare una proprietà a Dubai deve ottenere un prestito o un mutuo per procedere all'acquisto.

Scegliere una banca

Mutui e prestiti si possono ottenere da quasi tutte le istituzioni finanziarie principali, ma quelle più comuni sono Mashrek, Emirates NBD and HSBC. Sebbene in teoria tutte queste banche forniscano credito agli stranieri, in genere puoi avere maggiore fortuna presso le grandi banche internazionali come HSBC.

In definitiva, se disponi di eccellente credito e puoi dimostrare un salario sufficiente, dovresti avere diritto a un mutuo o prestito a Dubai. Il modo migliore per scoprirlo è inviare la documentazione necessaria alla tua banca nell'emirato. Se non disponi già di un conto bancario nella città, aprirne uno è uno dei primi passi da intraprendere.

Generalmente i documenti per poter richiedere un prestito sono:

  • Passaporto (ed eventuali copie)
  • Prova di residenza/visto
  • Prova dell'indirizzo attuale
  • Buste paga e prova del tuo reddito
  • Estratti conto bancari da 6 mesi a un anno precedenti

Comunemente, i mutui vengono erogati per un massimo di 15 anni, sebbene la durata massima che si può ottenere a Dubai è di 25 anni. Le rate del mutuo non possono equivalere a più del 35% del tuo reddito mensile, e l'importo totale del mutuo non può corrispondere a più di 60 volte il reddito mensile complessivo del tuo nucleo familiare.

Se il tuo credito è davvero ottimo, potresti ottenere una pre-approvazione di finanziamento presso una banca di Dubai. In questo caso, puoi avere un prestito prima ancora di aver scelto la tua proprietà, velocizzando in questo modo il processo di acquisto, cosa apprezzata dai venditori.

Sebbene sia pratica meno comune, puoi anche ottenere un prestito nel tuo paese e poi utilizzarlo per comprare casa a Dubai. In ogni caso, è consigliabile accendere un mutuo nell'emirato. La maggior parte delle banche estere non concede prestiti per immobili in mercati considerati ad alto rischio.

Depositi e caparre

Avere un'idea di quanto denaro dovrai sborsare come deposito per la tua casa è fondamentale. In genere a Dubai la caparra ammonta al 25% del prezzo totale e alcune imprese edili che vendono proprietà fuori piano richiedono il pagamento del 100% in anticipo. La somma può essere davvero consistente, quindi dovrai avere un patrimonio importante oppure dovrai ottenere un prestito ingente per acquistare la proprietà.

Se hai in programma di pagare il deposito dall'estero, affidati ad un servizio trasparente come TransferWise che mostra le commissioni in anticipo e applica il tasso di cambio reale per la conversione, ovvero quello di Google. Siccome la somma può essere potenzialmente astronomica, mantenere le commissioni al minimo può risparmiarti molto denaro.

Ora sei pronto per iniziare a cercare casa a Dubai. Buona ricerca!


Questa pubblicazione è unicamente fornita a scopo illustrativo e non intesa a ricoprire ogni aspetto dell'argomento trattato. Non è da considerarsi come fonte di consigli su cui fare affidamento. Chiedi consiglio a un professionista o specialista prima di effettuare, o meno, scelte sulla scorta del contenuto di questa pubblicazione. Le informazioni qui fornite non costituiscono consulenza legale, fiscale o suggerimento professionale alcuno da parte di TransferWise o affiliati. I risultati ottenuti in precedenza non garantiscono un esito simile. Non rilasciamo espressamente o implicitamente alcuna garanzia o dichiarazione circa la accuratezza, completezza o affidabilità del contenuto di questa pubblicazione.

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