Quels sont les meilleurs moyens pour acheter un bien immobilier au Maroc pour un Français  ?

TransferWise
02.09.19
À lire en 5 min

Acheter une maison au Maroc pas cher est tout sauf utopique, car le secteur de l’immobilier est actuellement en crise. Depuis 2015-2016, le prix du mètre carré habitable dans le royaume a diminué de moitié.

Si trouver le logement ne devrait pas poser de problème, le financement et le transfert des fonds seront autrement plus compliqués. Pour obtenir un prêt, il vaut mieux se tourner vers votre banque, et ce pour des raisons d’historique de crédit.

Pour payer le logement, vous devrez tôt ou tard faire un virement. Pour ne pas payer trop de frais, pensez aux plateformes en ligne du Type TransferWise qui travaillent avec le taux réel du marché.

Prix de l’immobilier Maroc

Où acheter au Maroc ?

Le Maroc disposant à la fois de côtes et de montagne, les opportunités d’investissement sont nombreuses. Voici les principales zones intéressantes pour acheter un logement :

  • Centres urbains : Casablanca, Rabat, Marrakech, Fès
  • Côte : Essaouira, Agadir, El-Jadida, mais aussi les banlieues de Casablanca (Mohammédia, Azemmour) ou de Rabat (Sidi Bouknadel)
  • Montagne : Beni Mellal, Ouarzazate.

Le type de bien que vous souhaitiez acquérir aura aussi son importance. Pour les maisons d’hôtes ou les biens à vocation locative, il vaut mieux investir dans des villes touristiques : Fès, Chefchaouen, Essaouira ou Ouarzazate.

En revanche, si vous cherchez un pied à terre dans un endroit bouillonnant de vie, cherchez au cœur de Casablanca ou de Rabat.

Acheter un appartement au Maroc pour un étranger

Au Maroc, le prix au mètre carré pour les appartements s’établit autour de 900 €¹. Ce chiffre est en baisse depuis le début de l’année 2018.

Pour vous donner une idée des prix, un appartement avec une chambre dans le Triangle d’or de Casablanca se négocie aux alentours de 175 000 €².

Acheter un terrain au Maroc

Le prix des terrains varie en fonction de la ville et du quartier dans lequel vous investissez, mais aussi du type de bien qui va y être construit. Il n’y a pas de statistiques générales sur l’ensemble du Maroc.

Pour vous donner un ordre d’idée, le prix du mètre carré sur le front de mer d’El-Jadida varie entre 4 000 et 8000 dirhams du mètre carré (de 375 € à 750 € m2)³.

Acheter une maison au Maroc

Les tarifs sont très hétérogènes. Entre une maison de ville, une Riad et une villa, les prix varient presque du simple au double. Le quartier dans lequel vous allez investir aura aussi un gros impact sur le coût de la transaction.

Selon certaines estimations, le prix moyen au mètre carré d’une maison de plus de 6 pièces est actuellement inférieur à 580 €. En juillet 2017, il culminait à 1 800 €¹.

Financer l’achat de votre maison au Maroc

Frais additionnels pour acheter une maison au Maroc

Lorsque vous achetez un bien immobilier au Maroc, des frais d’acquisition viennent se rajouter au prix du logement. Ces derniers sont équivalents à 7 % du prix d’achat : 6 % de taxes et 1 % qui revient au notaire⁴.

Les frais se répartissent de la manière suivante :

  • Droits d’enregistrement : 4 % du prix de vente
  • Conservation foncière : 1,5 % + droit fixe (100 dirhams) + certificat de propriété (100 dirhams)
  • Frais de dossier : entre 1 000 et 1 500 dirhams (environ 100/150 €)
  • Frais de notaire : de 0,5 % à 1,5 % du prix de vente (4 000 dirhams si le logement fait moins de 300 000 dirhams).

Les tarifs évoqués ci-dessus sont extraits du fascicule « Tarif des droits de Conservation Foncière », émis par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la cartographie en accord avec le décret 2-16-375.

Sachez que la répartition des frais d’acquisition est différente selon le bien que vous achetez. Par exemple, pour un logement social ou à faible valeur immobilière, les droits d’enregistrement sont de 3 % (contre 4 % pour les autres biens)³.

Acheter une maison au Maroc pour un Français : financement de votre banque

Si vous comptez investir au Maroc sans y être résident, faites une demande de financement auprès de votre banque en France. Cette dernière vous connaît et a donc accès à votre historique de crédit.

Pour obtenir un prêt, vous devrez avoir signé le compromis de vente. Ensuite, il vous faudra justifier de votre situation personnelle, professionnelle et financière afin de convaincre la banque de vous prêter de l’argent.

Utiliser TransferWise pour envoyer des euros vers un compte en dirham

Pour régler le montant du bien immobilier, vous devrez faire un transfert de fonds entre votre compte français et un compte en dirham. Cela veut dire envoyer de l’argent hors zone SEPA avec à la clé une conversion en devises.

Ce genre d’opération coûte cher. En plus de la commission d’envoi, vous allez payer une surcharge via le taux de change, car la banque utilise un cours majoré pour faire la conversion d’euros en dirham. Il est aussi possible que l’on vous applique des frais de correspondant sur la transaction.

L’un des moyens dont vous disposez pour faire baisser la facture est de passer par TransferWise. C’est un prestataire qui utilise le taux du marché et qui ne facture rien d’autre qu’une commission de change sur les virements (inférieure à 2 %).

FAQ Comment acheter un bien immobilier au Maroc pour un Français

Démarches administratives et législatives pour acheter une maison au Maroc pour un étranger

Les démarches que vous devez entreprendre pour acquérir un bien dépendent du lieu où vous achetez. Pour appartement en ville, vous n’aurez aucun problème. Par contre, si vous souhaitez construire en zone rurale, obtenir les autorisations sera plus compliqué. Si vous êtes non-résident, investissez en zone urbaine ou agricole déclassée⁵.

Comment acheter une maison au Maroc : passer par un agent immobilier ?

La lenteur bureaucratique locale n’est pas un mythe : les démarches administratives peuvent prendre beaucoup de temps. Pour éviter les problèmes, passez par un agent immobilier.

Il connaît à la fois le marché et les particularités administratives. Son aide est absolument essentielle pour éviter de perdre du temps, de l’énergie et de l’argent.

Comment éviter les pièges lors que l’on décide d’investir dans l’immobilier au Maroc ?

Le principal danger vient des biens « Melkia »⁶. Ce sont des logements dépourvus de titres. Ils n’ont aucune existence légale au cadastre. Les Melkias ont une valeur juridique limitée, issue du droit musulman. Dans la médina de Marrakech, 90 % des biens immobiliers sont de ce type.

Avant de signer quoi que ce soit, renseignez-vous sur la situation du logement. Pour plus de sécurité, évitez d’investir dans ce genre de bien immobilier. Si vous décidez de le faire, vous devrez faire enregistrer le logement via un notaire afin d’en obtenir le titre foncier.

Si vous achetez un logement sur plan, soyez très prudent car la Garantie Financière d’Achèvement n’est pas obligatoire au Maroc. EN cas de défaillance du promoteur, vous ne serez donc pas couvert⁵.

TransferWise est un maillon essentiel de votre investissement immobilier au Maroc. C’est une plateforme de paiement qui, grâce à l’utilisation du taux du marché, vous permettra d’économiser sur les taux de change lorsque vous enverrez de l’argent vers le Maroc. Par rapport aux banques traditionnelles, les tarifs sont plus intéressants, mais aussi totalement transparents : avec TransferWise, il n’y a pas de frais cachés.


Sources :

  1. Site Internet arkadia
  2. Site Internet via prestige casablanca
  3. Site Internet Groupe rebahi
  4. Site Internet Valfoncier
  5. Site Internet Adetef
  6. Site Internet Côté médina
    Vérifiées pour la dernière fois le 2 septembre 2019.

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