Acheter une maison à l’étranger : l’essentiel

TransferWise
16.12.19
À lire en 6 min

Acheter un logement à l’étranger n’est pas si facile. Entre la fiscalité, les particularités locales en matière de droit et le financement, les obstacles sont nombreux. Une fois surmontés, il restera la question du paiement.

Comment régler le logement sans payer des frais exorbitants ? La réponse : éviter de faire le transfert via votre banque et privilégier un système de paiement en ligne.

TransferWise, par exemple, garantit des virements internationaux en devises à bas prix grâce à l’utilisation du taux réel dans la conversion et une absence totale de frais cachés.

Financer l’achat de votre maison à l’étranger

Frais additionnels pour acheter votre maison à l’étranger

En plus du prix du logement, vous serez susceptibles de payer :

  • Frais de notaire
  • Transfert du titre de propriété
  • Frais d’enregistrement du logement
  • TVA

Attention : cette liste n’est pas exhaustive. La nature des frais et leur montant dépendent du pays et de la ville dans laquelle vous achetez, mais aussi du notaire qui s’occupe de la vente.

Acheter une maison à l’étranger pour un Français : obtenir un prêt de la banque

Le recours à un prêt est une étape incontournable pour acheter un bien immobilier. Pour vous octroyer un crédit, la banque analysera les facteurs suivants :

  • Revenus : la somme qu’il vous reste une fois vos factures et vos impôts payés. La banque jugera si, en tenant compte d’un éventuel crédit, vous pouvez « joindre les deux bouts ». Si elle juge que non, alors votre dossier sera refusé.
  • Historique de crédit et de solvabilité : avez-vous remboursé toutes les échéances de vos anciens crédits à temps ? Êtes-vous souvent à découvert ? Avez-vous des impayés ?
  • Emploi : le type de contrat de travail que vous avez a une importance capitale quant à votre capacité à rembourser le prêt sur la longueur. C’est en tout cas ce que pense la banque. Si vous êtes en CDI, vous aurez plus de chance d’obtenir un crédit que si vous êtes en CDD.
  • Endettement : avez-vous d’autres prêts en cours ? Si oui, en rajouter un autre risque de peser lourd. Si plus de 30 % de vos revenus sont alloués au remboursement des crédits, aucune banque ne vous prêtera.

Emprunter à une banque étrangère : possible ou non ?

SI vous achetez dans un pays étranger, pourquoi ne pas demander un prêt dans une banque locale ? Si l’idée est attrayante sur le papier, elle est compliquée à mettre en œuvre.

La banque locale ne vous connaît pas. Même si vous lui apportez une preuve de revenu, elle vous rétorquera que vous n’avez pas d’historique de crédit dans le pays. Certains établissements demandent par exemple d’y être client depuis quelques années avant de pouvoir faire une demande de prêt.

Deuxièmement, les conditions ne seront pas forcément aussi avantageuses qu’en France. Les pays où l’économie manque de solidité, les prêts ne sont possibles que sur une très courte période (3 à 5 ans max.) et à des taux très élevés (entre 10 % et 20 %). En plus, on peut vous demander jusqu’à 50 % d’apport personnel.

Utiliser TransferWise pour payer son bien immobilier

Le transfert de fonds entre votre compte et celui du vendeur peut vous réserver quelques surprises si vous le faites via votre banque. Non seulement vous allez payer cher, mais vous n’aurez aucun moyen de connaître le prix réel de la transaction avant qu’elle ne soit effectuée.

Certains frais « cachés » viendront alourdir le prix du virement :

  • Taux de change : la conversion en devise se fera avec un taux établi par votre agence. Il sera moins avantageux que le taux réel.
  • Frais de correspondant éventuels : si votre banque et celle du destinataire n’ont pas de lien commercial, les fonds devront transiter par un établissement tiers, ce qui engendrera une surtaxe.

TransferWise, à l’opposé, a une politique tarifaire à la fois claire et équitable. L’opérateur utilise le taux réel du marché. Vous ferez donc une économie substantielle sur le prix du virement.

Deuxièmement, vous n’aurez aucuns frais cachés. Vous paierez une commission unique sur le prix du transfert. Pour la plupart des monnaies étrangères, elle se situe autour de 1 %.

Comment acheter une maison à l’étranger : la FAQ

Démarches administratives pour acheter une maison à l’étranger pour un Français

Les obligations dépendent exclusivement du pays dans lequel vous achetez votre logement. Vous devez donc vous reporter au droit local pour en savoir plus.

Sachez que si vous retirez des revenus de votre acquisition, vous serez soumis à l’impôt, en France ou à l’étranger selon ce que stipule l’éventuelle convention fiscale entre les deux pays.

Achat immobilier à l’étranger : quelle fiscalité ?

La fiscalité liée à un bien immobilier acheté à l’étranger dépend à la fois du pays, de la finalité du logement et de l’endroit où vous payez vos impôts.

Vous avez acheté un appartement ou une maison pour y vivre ? Alors vous n’avez pas besoin de le déclarer à l’administration fiscale française. Vous devrez par contre payer les différentes taxes (foncière notamment) au pays où se trouve le logement.

Si votre patrimoine dépasse les 1,3 million d’euros : dans ce cas-là, vous devrez renseigner votre bien immobilier sur la déclaration d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Si votre logement produit des revenus (locatif par exemple), les règles sont différentes. Vous devrez normalement payer des impôts en France et à l’étranger. Toutefois, pour éviter la double taxation, certains pays ont établi des conventions fiscales entre eux. Si c’est le cas, reportez-vous-y pour savoir où vous êtes imposables.

Vous n’êtes plus résident français ? Alors, que votre logement produise des revenus ou non, les règles applicables seront celles du pays dans lequel vous payez vos impôts.

Attention : même si vos revenus fonciers sont trop faibles pour être soumis à l’impôt, ils devront être déclarés. Le montant perçu s’ajoutera aux autres sources de revenus pour calculer votre tranche d’imposition.

Comment acheter une maison à l’étranger : passer par un agent immobilier ou se rendre sur place ?

Acheter une maison ou un appartement n’est pas un acte anodin. Il est évidemment conseillé de se rendre sur place. Vous pourrez ainsi attester de l’état du logement.

Toutefois, pour éviter les voyages inutiles, contactez une agence et faites-lui part de vos critères de recherche. Elle sélectionnera un certain nombre de biens correspondant à vos attentes et vous n’aurez plus qu’à faire votre choix une fois dans le pays.

Dans la mesure du possible, évitez de traiter seul à seul avec le vendeur. Vous aurez plus de gages en passant par un professionnel.

Dans quels pays acheter une maison?

Voici quelques exemples de lieux privilégiés par les français :

Comment éviter les pièges pour investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Voici quelques conseils d’usage si vous souhaitez acheter un bien immobilier hors de France :

  • Renseignez-vous sur la fiscalité : certaines taxes (immobilières ou foncières) et particularités locales peuvent alourdir la facture. De plus, vérifiez si le pays a une convention fiscale avec la France. Autrement, vous serez soumis à une double imposition.

  • Tenez-vous au fait du droit local : cela va de pair avec la fiscalité. Certains pays ont des lois qui vous paraîtront étranges. Au Viêtnam par exemple, vous ne pouvez pas acheter la terre sur laquelle se trouve votre maison. De plus, vous n’avez pas le droit de mettre votre logement en location sans autorisation préalable. Renseignez-vous auprès de votre notaire pour en savoir plus sur les lois impactant l’usage et l’acquisition de votre bien immobilier.

  • Ne passez que par des agences agréées : les critères de salubrité et « d’acceptabilité » des logements sont différents d’un pays à un autre. En outre, les problèmes de langue peuvent venir compliquer la prise d’information ou la négociation. Pour éviter les surprises, passez par des professionnels.

Investir dans un bien immobilier à l’étranger requiert un peu de prudence. Vous devrez être au courant de la fiscalité applicable et des règles du pays dans lequel vous achetez le logement.

Pour le règlement, passez par un prestataire de paiement en ligne. Avec TransferWise, par exemple, vous profiterez d’un tarif équitable et transparent grâce à l’utilisation du taux réel dans la conversion en devises.


Cette publication est seulement fournie à titre d'information et n'est pas destinée à couvrir l’intégralité des sujets traités. Il ne s'agit pas de conseils. Nous vous invitons à obtenir l'avis préalable d'un professionnel ou d'un spécialiste avant de prendre toute décision sur la base du contenu de cette publication. Les informations contenues dans cette publication ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou professionnel de la part de TransferWise Limited ou de ses sociétés affiliées. Des résultats observés par le passé ne garantissent pas de résultats semblables par la suite. Nous ne donnons aucune déclaration, garantie, directe ou implicite, que le contenu de la publication est exact, complet ou à jour.

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