Alquileres en Suiza: todo lo que necesitas saber

TransferWise
26.09.18
lectura de 13 minutos

Suiza es un país increíblemente diverso. A parte de los cuatro idiomas oficiales, las grandes comunidades de expatriados hacen que puedas oír docenas de idiomas por las calles de las ciudades. Cada lugar tiene su propio encanto, y atrae a extranjeros por diferentes motivos. Ya estés trabajando en el sector financiero en auge o en sector de ciencias naturales, estudiando en una de las mejores universidades o incluso trabajando en el ajetreado sector del turismo, vas a necesitar un lugar en el que vivir en Suiza.

El alojamiento en Suiza es generalmente de alto estándar, incluso podrás encontrar apartamentos diseñados para permitir que las familias crezcan, incluyendo espacios verdes comunitarios. Como las personas suelen quedarse en un mismo sitios durante largos periodos de tiempo, incluso como alquilados, podrás encontrar lugares que te aportarán una sensación real de comunidad, incluso estando en el corazón de la ciudad.

Pero encontrar un buen sitio en el que vivir en Suiza (especialmente en las grandes ciudades) puede ser complicado. Más del 60% de las personas alquilan apartamentos en Suiza, pero puede haber una escasez de viviendas en alquiler en cualquier momento. Merece la pena investigar un poco antes de decidir en qué área te gustaría vivir, ya que algunos barrios son particularmente difíciles cuando se trata de encontrar alquiler.

El precio medio de un apartamento de una habitación en el centro de Suiza ronda los 1.365€, aunque, por supuesto, depende del lugar donde decidas vivir. Existen grandes comunidades de expatriados, la mayoría en ciudades como Ginebra, Lausana, Basilea y Zúrich, pero el alojamiento en ellas está entre los más caros del país. Te costará unos 1.822€ alquilar una habitación de un dormitorio en el centro de Zúrich, 1.685€ en Ginebra, y alrededor de 1.400€ al mes en Basilea. No es poco para ser simplemente un piso de un dormitorio. Si quieres obtener mejores ofertas a bajos precios en Suiza, tendrás que buscar en las afueras o en los barrios residenciales. Cuenta con un sistema de transporte público muy eficiente, por lo que moverse es muy sencillo siempre que estés dispuesto a viajar a diario al trabajo y así poder pagar un poco menos por el alquiler.

Otra peculiaridad sobre el mercado de propiedades suizo es que gran parte de los trabajadores del país no viven realmente en Suiza. Los desplazamientos desde Francia o Alemania, donde los alquileres y los bienes son mucho más baratos, son muy comunes. Pero ten en cuenta que esto puede hacer que la declaración de la renta sea algo complicada.

Si estás pensando en mudarte a Suiza para trabajar o estudiar, entonces tendrás que hacer los deberes antes. Echa un vistazo a esta guía para saber más sobre cómo alquilar en Suiza.

¿Cómo funciona el proceso de alquiler?

En muchas zonas del país no hay suficientes ofertas de alquiler para satisfacer la demanda de las personas que buscan un nuevo hogar. Ésto se traduce en una competitividad a la hora de alquilar, y puedes estar seguro que de en cuanto alguna propiedad este disponible, se alquilará inmediatamente. En esta atmósfera tan competitiva merece la pena estar preparado. Puede que tengas que conformarte con un alquiler de corta estancia mientras buscas el definitivo, ya que puede llevar incluso meses en algunas de las zonas. Para salir del paso, un alquiler a corto plazo de algún amigo o conocido puede ser una buena idea.

Para avanzar, antes de nada, tendrás que asegurarte de ser de los primeros en enterarte de las ofertas. Puedes probar con los siguientes pasos:

  • Contratar algún agente inmobiliario (siempre que puedas pagar sus honorarios)
  • Buscar anuncios online y en tu zona
  • Comentar a amigos o conocidos que andas buscando alojamiento para que te ayuden a ponerte en contacto con algún casero que conozcan
  • Patearse las calles del barrio donde quieras vivir, buscando los anuncios de alquiler en los edificios
  • Buscar online en páginas web, a través de agentes o directamente con el propietario en sitios como craigslist

Una vez hayas encontrado un lugar que te guste, deberás presentar una solicitud para la propiedad, en que deberás mostrar tu interés y adjuntar todos los documentos necesarios para que el casero vea si eres o no un buen candidato. Te daremos más detalles más adelante, pero si tienes a mano todo lo que necesitas cuando encuentres un sitio que te guste, puede directamente dárselo al casero y colocarte en cabeza.

¿Los pisos suelen estar amueblados o sin amueblar?

La mayoría de las propiedades en Suiza se ofrecen sin amueblar. Merece la pena echar un vistazo a la propiedad con el dueño o con el agente inmobiliario para ver en qué estado se encuentra, ya que algunos lugares no tendrán ni los electrodomésticos básicos. En numerosos bloques de apartamentos urbanos, aunque tu piso no incluya lavadora particular, suele haber una lavandería común para los vecinos que viven allí.

¿Qué necesito saber sobre alquileres en Suiza?

El mercado de alquileres en Suiza muy probablemente será distinto del de tu país. Evita sorpresas comparando entre distintas opciones y con un poco de investigación antes de tomar una decisión.

Regulación y derechos del arrendatario

Como arrendatario, tienes ciertos derechos protegidos por la ley suiza. Es siempre aconsejable comprobar la información que el gobierno de Suiza recoge en su web acerca de los derechos de los arrendatarios, sobre todo porque estos derechos difieren de los de otros países. Haciendo honor a la famosa eficiencia suiza, todo lo que necesitas saber acerca de cómo alquilar una propiedad en Suiza está disponible con una simple descarga de un PDF en la página web del gobierno del país, y no ya en uno, sino en 16 idiomas diferentes.

En general, la legislación suiza defiende preferentemente al arrendatario. Puedes, por ejemplo, rebatir el alquiler que te cobran ante el mercado privado a través de un proceso de conciliación si es que la propiedad no está en buenas condiciones, o si descubres que estás pagando significativamente más de lo que pagaban los anteriores inquilinos. Estás protegido por la ley si recurres a esta conciliación, por lo que tu casero no podrá echarte por intentar rebatir el precio del alquiler de esta manera.

Dicho ésto, el casero o casera puede subir el precio del alquiler si sigue el procedimiento legal para ello. Debe notificártelo con tres meses de antelación mediante una propuesta detallada en un formulario oficial. Deben detallarse por escrito las razones para subir el alquiler; por ejemplo, una subida en la tasa de interés o mejoras llevadas a cabo en la propiedad.

Los detalles de los procesos de conciliación y de las condiciones del alquiler varían de un cantón a otro. Puedes encontrar la información pertinente para tu zona usando los enlaces disponibles en la página web del gobierno de Suiza.

Condiciones y regulaciones generales acerca del alquiler de propiedades

Antes de elegir cuál será tu nuevo hogar en Suiza, debes comprobar el estado en que se encuentra la vivienda al entrar a habitarla, y asegurarte de cuáles son las condiciones en que debe estar cuando la devuelvas. Cuando se indica que la vivienda está sin amueblar, suele significar que la vivienda está "muy sin amueblar": sin alfombras, sin aparatos eléctricos, e incluso sin iluminación instalada.

Si la vivienda que has encontrado está en ese momento aún ocupada por otro alquilado, ten en cuenta que a éste le pueden pedir que retire todo el mobiliario ligero, como las alfombras, las cortinas y determinados aparatos electrónicos, quedando la vivienda sin amueblar, tal y como lo estaba antes de alquilarse. Si no te lo esperas, te llevarás una sorpresa muy cara.

Contratos y depósitos

Los acuerdos de alquiler en Suiza, por ley, no tienen que estar reflejados en un contrato escrito, pero es algo muy aconsejable. Los contratos deben recoger todos los detalles de la propiedad en alquiler, nombrar a las partes que entran en contrato, mencionar la fianza a pagar y el precio del alquiler mensual. Si hay cargos adicionales (los gastos domésticos, por ejemplo), éstos deben estar también detallados en el contrato.

Puedes encontrar muestras de los distintos tipos de contratos de alquiler en Suiza, tanto para alquilar como para realquilar una vivienda, en la página web del gobierno suizo. De hecho, lo habitual es que el contrato se ajuste a un modelo estándar, el cual no tiene por qué ser el más adecuado a tus necesidades. Si es necesario, puedes pedir modificaciones del contrato a tu casero o a tu agente y añadir, cambiar o eliminar alguna de las cláusulas. Por ejemplo, puedes solicitar que se incluya una "cláusula diplomática" con la que puedas dejar el piso avisando con menos antelación en caso de que necesites mudarte por motivos laborales. El casero no está obligado a aceptar estas cláusulas adicionales, pero es algo habitual es las ciudades con muchos inmigrantes, en las que la gente cambia de vivienda con mucha frecuencia.

Las fianzas son de un máximo de tres meses de alquiler y serán mantenidas por el casero o el agente en una cuenta separada, para que la cantidad no sea sumada a su flujo de capital ni personal ni de negocios. Es importante tener en cuenta que nunca deberías pagar tu fianza en efectivo, sino usando una transferencia bancaria. Si vas a abonarla mediante una transferencia internacional de dinero que incluya una conversión de moneda, merece la pena servirte de una empresa como TransferWise para no ser timado con un mal tipo de cambio. Más adelante en este artículo hablaremos más en detalle acerca de cómo pagar desde el extranjero.

Cuando llegue el momento de dejar el piso, necesitarás dar notificación por escrito al casero en una carta que debería ser enviada por correo certificado. El gobierno suizo ofrece plantillas para la carta de terminación del contrato de alquiler con antelación, de las que te puedes servir. Si en el piso vives con tu pareja o algún otro compañero de piso, todos vosotros deberéis firmar la carta. El período de notificación suele ser de tres meses, a no ser que haya cláusulas en tu contrato que indiquen lo contrario.

Gastos de los que es responsable el arrendatario

Antes de comprometerte a un contrato de alquiler, debes asegurarte de conocer bien las condiciones del mismo. Si tu contrato no especifica costes adicionales a parte del alquiler, podrás asumir que todos los costes razonables están ya incluidos en la cantidad pagada por el alquiler. Aún así, es obviamente mejor comprobar antes de firmar para que sepas qué obligaciones en concreto tendrás.

En la mayoría de casos, las facturas del teléfono, el agua, el gas y la luz serán pagadas por el arrendatario, aunque tu casero puede darte una idea de cuáles son los costes aproximados. Es bastante común el pedir pagar los gastos por adelantado de forma estimada del conjunto de todas las facturas junto al alquiler cada mes. El casero usará ese dinero para pagar las facturas por gastos domésticos según vayan recibiéndose. Deberá proporcionarte las facturas detalladas cada año, para que puedas comprobar que el pago por adelantado que se te aplicó era el correcto y ha sido empleado para pagar tus facturas reales. En ese punto, tu casero puede pedirte que pagues más si es que no se han cubierto todos los gastos, o te podrá devolver el dinero sobrante. ¡Comprueba las facturas con atención!

¿Puedo negociar el alquiler con mi casero/a?

Poder o no negociar el precio del alquiler dependerá de las circunstancias individuales de cada caso. En las ciudades grandes, en las que hay más arrendatarios que alquileres disponibles, es arriesgado cuestionar el precio del alquiler antes de firmar el contrato, ya que el dueño del inmueble puede, simplemente, optar por el siguiente candidato. Haz algo de investigación con antelación acerca de los precios del mercado inmobiliario en tu zona.

Dependiendo de cuál sea tu situación, quizás puedas negociar los gastos. Si descubres que estás pagando un alquiler excesivo, puedes rebatir el precio ante el casero mediante una petición formal de reducción del precio del alquiler. Un buen punto de partida es conseguir un calculador de alquileres en tu cantón, con el que podrás hacerte una idea cuál puede ser un precio justo a pagar por un alquiler.

Cuando decidas si negociar o no el precio, merece la pena preguntar qué cuotas se te piden por estar alquilado en un bloque de apartamentos y cuál es el coste de los gastos domésticos. De esta manera, podrás hacerte una mejor idea de cuál es el coste total de alquilar ese inmueble.

¿Puedo alquilar un piso estando desempleado?

No hay impedimento legal en optar a un alquiler estando desempleado. Sin embargo, los dueños de los pisos suelen pedir a los posibles arrendatarios información acerca de cuál es su profesión y dónde trabajan. Si no tienes un trabajo, necesitarás dar explicaciones de tu situación, y quizás necesites ofrecer una prueba adicional de estabilidad financiera para solicitar ese alquiler.

¿Qué documentos o requisitos son necesarios para alquilar?

Conseguir un nuevo hogar en Suiza es un proceso en el que hay mucha competencia, por lo que tendrás que estar preparado para aportar mucha información y documentación en tu "solicitud" para un alquiler. Normalmente, tu casero potencial te dará un formulario de solicitud que tendrás que rellenar con tus datos personales: tu edad, tu estado civil, si tienes hijos o mascotas, el tiempo que quieres estar y tu estatus de residencia, además de mencionar cuál es tu profesión y dónde trabajas. Es un proceso, como mínimo, minucioso.

A veces se necesita presentar un comprobante de que no tienes ninguna deuda ante tus antiguos caseros ni acreedores. Puedes cumplir este requisito mediante un trámite llamado (en los distintos idiomas oficiales de Suiza) extrait du Registre des poursuites / Auszug aus dem Betreibungsregister / estratto del registro dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti.

Este trámite es más complicado si acabas de llegar al país. Es por ello que muchos expatriados recurren a un alquiler de corto plazo o a subalquiler durante un tiempo, mientras van conformando su historial de crédito en el país. También puedes hablar con tu agente inmobiliario acerca de qué otros comprobantes podrían aceptar los caseros de tu área. Recuerda que la mayoría de caseros y agentes están acostumbrados a tratar con expatriados recién llegados, por lo que no será la primera vez que se encuentren ante una situación así.

¿Qué tipos de contrato de alquiler hay?

Tu acuerdo de alquiler será acordado directamente con tu casero o con tu agente y puede incluir términos que se salgan de lo habitual. La mayoría de alquileres de larga duración son indefinidos, especificándose un período para la terminación del mismo aplicable tanto para el casero como para el arrendatario (el plazo habitual es de 3 meses).

Los alquileres mensuales pueden tramitarse a través de una agencia especialista en contratos de corta duración, pero ello conllevará un coste. Otra opción habitual, sobre todo si se trata de alquileres de corta duración, son los realquileres. Es una opción legal, siempre y cuando el casero dé su consentimiento, y debe recogerse en un acuerdo o contrato para que tus derechos queden protegidos. Hay ejemplos del tipo de acuerdo que puede tomarse en un realquiler en la página web del gobierno suizo.

¿Puedo pagar mis facturas desde el extranjero?

Muchos expatriados viajan con frecuencia a su país de origen, y en muchos casos ocurre que necesitas hacer el pago de tu alquiler o de alguna factura en Suiza pero no te encuentras allí. Puede incluso ocurrir que tengas que pagar un depósito o alguna tasa para reservar tu alquiler antes de haber abierto tu cuenta bancaria en Suiza o, incluso, de haber llegado al país. Si tienes que hacer una transferencia internacional de dinero para pagar este tipo de gastos, ten en cuenta que tu banco muy probablemente no te va a ofrecer las mejores condiciones posibles.

Los bancos suelen añadir comisiones por gestión y esconden un margen de beneficio dentro del mal tipo de cambio que te aplican al transferir dinero de un país a otro. Un proveedor especializado como TransferWise mueve tu dinero usando el tipo de cambio real que tú mismo puedes comprobar en Google. Eso por no mencionar que las comisiones son mostradas con claridad y transparencia. De esta manera, se convierte en una opción más conveniente, más barata y, probablemente, más rápida.

¿Cuáles son las mejores páginas web para encontrar alojamiento?

La mejor manera de empezar a buscar alquileres en Suiza es a través de Internet. Algunas de las principales páginas webs para buscar casas y pisos de alquiler son:

  • Homegate y Immostreet operan en todo el país y ofrecen inmuebles tanto para alquiler como para compra. Cualquiera de las dos será una buena opción para empezar la búsqueda.
  • Immoscout ofrece distintas maneras de buscar tu precio ideal: por región o por código postal, por ejemplo.
  • Puede que no encuentres muchos agentes inmobiliarios en tu zona, sobre todo si se trata de una zona rural. La Swiss Real Estate Association te permite, sin embargo, buscar entre sus integrantes por región, mostrándote los resultados en un mapa, para que sepas dónde acudir en busca de un agente de confianza.

Para encontrar un piso compartido, será mejor preguntar entre tus compañeros de trabajo o tu grupo de amigos en busca de buenas recomendaciones. Existen, además, varias webs para buscar pisos compartidos o compañeros de alquiler, a destacar las siguientes:

  • Craigslist está bien para empezar a buscar, pero manteniendo ciertas precauciones.
  • Facebook tiene un gran número de anuncios de habitaciones repartidos en docenas de grupos divididos por área geográfica. Busca en el área que te interesa y encuentra tú mismo a tu próximo compañero de piso.

Por último, ¿cómo puedo evitar estafas?

Como en cualquier otro país, puedes encontrarte con ciertas situaciones problemáticas al buscar alquileres en Suiza. Sin embargo, y dado que la ley favorece mucho a los arrendatarios en ese país, deberías poder resolver este tipo de situaciones con cierta facilidad.

Un problema habitual (en cualquier país) es que el casero retenga la fianza una vez que el arrendatario deja el piso, debido a algún daño en el inmueble. En Suiza no deberían penalizarte en tu fianza por un uso normal de la vivienda alquilada. Dado que es tu responsabilidad cuidar del inmueble mientras vivas en él, debes ir tomando nota de cada reparación y trabajo de mantenimiento hecho en él y del coste de éstos durante tu estancia en el piso. Si tu casero/a quiere retener parte de la fianza cuando dejes el piso, puedes usar esas notas y argumentar el tiempo y el dinero empleados en mantener un buen cuidado del inmueble para hacer fuerza y recibir tu fianza de vuelta.

Si tienes cualquier problema que no puedas resolver directamente con tu casero, intenta entonces acudir a la junta de arrendatarios y caseros, o al servicio de conciliación de tu cantón. Te asisten derechos sólidos como arrendatario en Suiza, por lo que no debes temer el discutir un tema y forzar un acuerdo. Las condiciones en vigor en la zona en que vivas están disponibles con tan sólo indicar tu dirección en la página web del gobierno de Suiza.

¡Buena suerte y disfruta de tu nueva vida en Suiza!

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