Haus in Polen kaufen: Guide mit Checkliste

Roberto Hamidi
17.08.20
8 Minuten Lesezeit

Du fährst gern nach Polen in den Urlaub und überlegst dir nun, dort ein Ferienhaus zu kaufen? Schließlich sind die Preise für Häuser dort geringer als hierzulande. Und die leckere polnische Küche und die schönen Landschaften reizen zusätzlich!

In diesem Artikel erfährst du alles, was du dafür wissen musst: Welche Besonderheiten es gibt, welche Kosten auf dich zukommen und welche Unterlagen du brauchst. Außerdem erfährst du noch einen Tipp, wie du kräftig sparen kannst. Nichts wie los!


Umgehe Kosten bei Überweisungen nach Polen.

Wenn du dich mit dem Gedanken trägst ein Haus in Polen zu kaufen, kennst du das Problem bestimmt: Polen ist nicht in der Euro-Zone und verfügt über eine eigene Währung, den Złoty (PLN). Wenn du Geld nach Polen senden möchtest oder dort von einem Bankautomaten abheben willst, erwarten dich bei deiner Bank im Regelfall hohe Transaktionsgebühren und ein Wechselkursaufschlag.

Umgehe diese Kosten künftig mit TransferWise. Die extrem geringe Transaktionsgebühr wird dir vor jeder Überweisung angezeigt. Das beste dabei: Mit TransferWise bekommst du immer den aktuellen Devisenmittelkurs, das ist der echte Wechselkurs ohne Aufschlag.

Auslandsüberweisung nach Polen


Wie sieht der Immobilienmarkt in Polen aus?

Seit einigen Jahren herrscht in Polen ein Bauboom, welcher vor allem in der Hauptstadt Warschau zu beobachten ist. Hier werden reihenweise Neubauten errichtet und finden unverzüglich einen Käufer. Dementsprechend hoch ist der Preis für Immobilien hier.

Insbesondere bei den Mietpreisen in Warschau kann man dies beobachten. Durch die hohe Quote an Wohneigentum in Polen (86 %) gibt es generell nur wenig Mietwohnungen, was die Miete für freie Objekte in die Höhe treibt.

Betrachtet man die Entwicklung der Hauspreise in Polen von 2015 bis 2019, so sind die Preise um jährlich durchschnittlich 5,5 % gestiegen. Ausgehend von 2005 sind es im Durchschnitt 4,7 %. ¹

Natürlich findet die preisliche Entwicklung nicht überall gleich statt. Während Immobilienbesitzer in Städten wie Warschau, Krakau und Swinemünde vom Wachstum profitieren, sinken die Preise in Danzig und Lublin hingegen. ²

Nichtsdestotrotz sind die Preise für Immobilien in Polen im Vergleich zu Westeuropa geringer. Besonders ländliche Gegenden haben geringe Preise zu bieten. Beispielsweise ein Haus in Oberschlesien mit 180 Quadratmeter für 62.000 EUR.

Wenn du also nicht unbedingt ein Haus in Warschau oder Krakau kaufen möchtest, kannst du hier gute Deals machen.

Kann ich ein Haus in Polen als Deutscher kaufen?

Spätestens seit dem Beitritt Polens in die EU ist der Kauf eines Hauses in Polen problemlos möglich. Dem Erwerb des Ferienhauses oder der Investmentimmobilie steht also nichts mehr im Weg.

Was kostet ein Haus in Polen?

Die Preise fürs Haus Kaufen in Polen unterscheiden sich wie auch in Deutschland stark regional. Ländliche Gegenden bieten wie hierzulande geringe Preise, ein Haus in Metropolregionen oder direkt am Meer dagegen ist teurer.

In der nachfolgenden Tabelle werden die Preise für die Hauptregionen für einen Hauskauf in Polen aufgelistet. Darunter die Städte in Meeresnähe Swinemünde und Danzig, die Hauptstadt Warschau und zweitgrößte Stadt Krakau, sowie die Region rund um Breslau, als grenznahe Region.

Die Preise sind gerundet und wurden auf Basis der Ergebnisse von Immozentral.com und domiporta.pl gebildet.3

RegionGroßes Haus (220 - 250 m2)Kleines Haus (120 - 150 m2)Große Wohnung (100 - 120 m2)
Warschau512.000 EUR370.000 EUR456.840 EUR
Krakau340.000 EUR156.000 EUR216.360 EUR
Swinemünde400.000 EUR301.052 EUR355.890 EUR
Danzig303.000 EUR170.000 EUR234.240 EUR
Region Breslau265.000 EUR165.000 EUR172.920 EUR

Wie finde ich ein Haus in Polen?

Haus in Polen

Um das passende Objekt in Polen zu finden, hast du mehrere Möglichkeiten. Diese wären:

  • Makler und Immobilienagenturen
  • Online-Portale
  • Vitamin B und Empfehlungen

Makler und Immobilienagenturen (agentów nieruchomości)

Ein Makler hat den Vorteil, dass er in den lokalen Markt eingebunden ist. Dadurch kann er dir in den meisten Fällen schneller ein passendes Haus finden, als du allein. Ein Makler muss dabei in Polen immer eine gültige Lizenz besitzen, die du dir zeigen lassen solltest.

Online-Portale

Auf Online Portalen hat man die Möglichkeit direkt Inserate einzusehen, welche entweder von Privatpersonen oder Unternehmen eingestellt wurden. Möchte man von privat kaufen, um beispielsweise mehr Handlungsspielraum zu haben, ist das eine gute Möglichkeit.

Die gängigen Portale sind:

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Das ist in der Tat ein kritischer Punkt. Denn Banken in Polen vergeben selten Kredite an im Ausland lebende Ausländer, da sie im Falle eines Zahlungsausfalls schwieriger habhaft zu machen sind. Auch das nicht vorhandene Einkommen in Polens Währung, dem Złoty (PLN), ist ein K.O.-Kriterium.

Ziehst du nach Polen, sieht die Lage leicht anders aus. Manche Banken bieten dann die Möglichkeit eines Darlehens, allerdings mit Voraussetzungen. So musst du für einen Kredit bei der polnischen Santander Bank bereits seit mindestens 2 Jahren eine Aufenthaltserlaubnis haben.

Außerdem wird dann auch eine notariell beglaubigte Version der Bonitätsgeschichte verlangt. In Polen bekommt man dies vom Biuro Informacji Kreditowej, in Deutschland in etwa von der Schufa.4

Deutsche Banken wiederum scheuen Darlehen für ausländische Immobilien, da eine Vollstreckung in Polen für Banken aus Deutschland viel bürokratischen Aufwand bedeutet.

Es bleiben im Prinzip nur zwei Möglichkeiten.

Kredit mit freier Verwendung

Falls genügend Eigenkapital vorhanden ist und man nur einen verhältnismäßig geringen Betrag leihen möchte, kann ein freier Ratenkredit helfen. Diesen gibt es bei der Bank und bei vielen Onlineanbietern. Allerdings sind sie meist begrenzt auf maximal 10 Jahre und bieten schlechtere Konditionen.

Deutsche Immobilie beleihen

Besser geht es, wenn bereits eine Immobilie in Deutschland vorhanden und abbezahlt ist. Dann kann eine Hypothek auf das bestehende Haus aufgenommen werden, welche als Sicherheit für den Kredit für das Haus in Polen dient. Durch die zusätzliche Sicherheit bekommt man so bessere Konditionen.

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in Polen?

Wenn du in Polen ein Haus kaufen möchtest, fallen dafür Steuern und weitere Transaktiongesbühren an. Dazu gehören:

  • PCC
  • Grundsteuer
  • Notarkosten
  • Stempelsteuer (Gerichtsgebühr)
  • Optional Maklerkosten
  • Dolmetscher

Die Notarkosten sind abhängig vom Gegenstandswert des Haus, ähnlich wie in Deutschland. Bei einem Preis der Immobilie von 150.000 EUR (ca. 659.000 PLN) würden sie ca. 776 EUR (3410 PLN) betragen. Der Maximalwert für die Notarkosten, selbst bei einem Schloss, wären 2276 EUR (10.000 PLN).5

Die Stempelgebühr ist dahingegen fast zu vernachlässigen. Sie wird für die Eintragung ins Grundbuch fällig und kostet ca. 46 EUR (200 PLN).

Ein Dolmetscher, der während der Transaktion ansässig ist und alle wichtigen Angelgenheiten mündlich übersetzt, kostet ca. 100 - 150 EUR.6

Die Maklerkosten belaufen sich hingegen auf 3 - 5 % zuzüglich 23 % Mehrwertsteuer.7 Es sind also in der Realität zwischen 3,69 und 6,15 %.

All diese Kosten müssen in PLN beglichen werden, da dies die Landeswährung in Polen ist. Oft müssen sie im Vorhinein auf ein Konto des Notars überwiesen werden. Wenn du hier den richtigen Anbieter für den Währungswechsel wählst, kannst du viel Geld sparen.

TransferWise ermöglicht dir günstige Währungswechsel, immer zu dem aktuellen Wechselkurs ohne Aufschlag. Dadurch kannst du bei den hohen Summen für einen Hauskauf einiges einsparen im Vergleich zur Überweisung mit der Hausbank. Es fällt lediglich eine kleine Gebühr für die Überweisung an.

Muss ich Steuern zahlen?

PCC – Podatek od czynnosci cyilnoprawnych

In Deutschland gehört neben den Notarkosten und den Maklergebühren die Grunderwerbsteuer zu den großen Positionen beim Hauskauf. In Polen gibt es diese nicht. Eine Steuer (PCC) wird in Polen allerdings bei zivilrechtlichen Transaktionen fällig, worunter auch der Erwerb von Immobilien fällt.

Bei Neubauten von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauunternehmer ist man von der PCC befreit. Dafür muss man hier die Mehrwertsteuer in Höhe von 8 bis 23 % tragen. Der niedrigere Steuersatz fällt nur dann an, wenn das Haus unter 300 m2 Nutzfläche hat.8

Möchtest du hingegen ein Haus in Polen kaufen, welches bereits einen Vorbesitzer hatte, werden landesweit nur 2 % fällig.9 Dies ist um einiges geringer, als die 3,5 - 6,5 % in Deutschland.

Grundsteuer

Die Grundsteuer in Polen ist sehr gering und wird von den jeweiligen Kommunen festgesetzt. Der Maximalwert für die Grundsteuer für private Häuser lag 2019 bei 0,79 PLN pro Quadratmeter pro Jahr. Das entspricht ca. 0,18 EUR. Für unterkellerte Teile kommen noch mal 0,49 PLN pro m2 hinzu.10

Bei einem Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche ohne Keller wären das 27 EUR jährlich, während dafür in Deutschland, je nach Wohnort, 300 - 600 EUR fällig wären.

Besonderheiten in Polen

Landschaft in Polen

Land- und forstwirtschaftliche Flächen nicht kaufbar

Obwohl es für Deutsche kein Problem ist, ein normales Haus in Polen zu kaufen, gilt das für land- und forstwirtschaftliche Flächen nicht. Das ist oft unmöglich. Ein wunderschönes Anwesen auf dem Land mit mehr als 3000 Quadratmetern Fläche kann so unter diese Regelung fallen und vom Kauf ausgeschlossen sein. Hier müsste eventuell eine Aufteilung vorgenommen werden.11

Unbefristetes Nießbrauchrecht statt Eigentümerschaft

Eine Eigenheit von Polen ist es, beim Verkauf von Immobilien ein unbefristetes Nießbrauchrecht einzuräumen. Das bedeutet, man bekommt das Recht eingeräumt, die Immobilie für 99 Jahre zu nutzen, das Eigentum geht aber nicht auf einen selbst über.

Diese Art von Deal findet meistens bei Immobilien Anwendung, die Eigentum des Finanzministeriums bzw. von örtlichen Behörden sind. Außerdem werden dabei jährliche Abgaben von bis zu 3 % des Gesamtwerts der Immobilie fällig.12

Vorsicht Falle!

Vorkaufverträge sind bindend

Bevor man den finalen Kaufvertrag mit einem Notar abschließt, kann man einen Vorvertrag abschließen. In diesem ist festgelegt, dass sich beide Parteien auf einen Kauf einigen. Sie sind mit der Unterschrift dann verpflichtet, diesen auch wahrzunehmen.

Du solltest also davon absehen, so einen Vertrag zu unterschreiben nur, um dir die Immobilie “erst mal” zu sichern. Auf den Vertrag kann man sich allerdings nur berufen, wenn auch er als notarielle Urkunde abgeschlossen wurde.

Übersetzer notwendig

Das Haus kaufen in Polen kann man auch ohne, dass man dafür einen Makler oder Rechtsanwalt hinzuziehen muss. Doch der Notar ist unumgänglich und gleiches gilt für einen vereidigten Dolmetscher, falls man selbst nicht über ausreichende Polnischkenntnisse verfügt. Dies sollte in die Kosten mit einfließen.

Checkliste zum Hauskauf in Polen

Damit du dein Traumhaus in Polen kaufen kannst und genau weißt, was zu tun ist, folgt nun eine detaillierte Auflistung der wichtigen Schritte. Orientiere dich an ihnen, bereite dich gut vor und es kann nichts mehr schiefgehen!

Das richtige Haus

  • Besteht ein vergebenes Mietrecht?
  • Gab es mal einen Brand?
  • Wie sieht der Bebauungsplan aus?
  • Gibt es einen Energieausweis?
  • Gibt es Feuchtigkeit im Haus?
  • Gab es mal Schimmel?
  • Wie gut ist die Wärmeisolierung?

Vor dem Kauf

Wichtig ist, dass du dir Gedanken über die Finanzierung machst. Im Idealfall machst du dir das schon vor der Suche nach einem Haus, doch oftmals kommen konkrete Werte ist nach der Suche zustande.

Im Prinzip bleibt dir die Möglichkeit, einen freien Ratenkredit aufzunehmen oder eine verfügbare Immobilie in Deutschland zu beleihen. Unter Umständen könntest du mit dem Verkäufer auch aushandeln, dass du den Kaufpreis in Raten abbezahlst.

Dann müsste im Vertrag ergänzt werden, dass das Eigentumsrecht erst dann auf den Käufer übergeht, wenn die letzte Rate beim Verkäufer eingegangen ist.

Nimm außerdem Einsicht ins Grundbuch, um zu überprüfen, ob etwaige Hypotheken oder Forderungen auf dem Haus lasten. Falls alles in Ordnung ist, kannst du auch einen Vorkaufvertrag abschließen.

Der Kauf

Denke daran, dass beim Kauf ein Übersetzer vorhanden sein muss, wenn du nicht ausreichend Polnisch sprichst. Falls du deinen Kauf ohne Makler abwickelst, musst du die Angaben zur Käufer- und Verkäuferpartei dem Notar selbst mitteilen.

Das Geld für die Immobilie wird außerdem in den meisten Fällen beim Makler eingezahlt. Denke daran, dass du hier mit TransferWise viel Geld beim Währungswechsel sparen kannst.

Wenn der Vertrag unterschrieben und das Geld vorhanden ist, wirst du als neuer Eigentümer in einem Gericht vor Ort ins Grundbuch eingetragen. Dies dient allerdings nur der besseren Nachvollziehbarkeit. Der Kauf wäre auch nur mit Notarvertrag unter Dach und Fach.

Wir wünschen dir mit deinem Traumhaus viel Erfolg und hoffen, dass du mit dieser Checkliste ohne Holpersteine ans Ziel kommst.

Quellen (abgerufen am 04.08.2020):

  1. Entwicklung der Hauspreise in Polen, Statista, 2020
  2. Immobilienpreise in Polen, immobilie-polen.de, 2018
  3. Immobilien in Polen, immozentral.com, 2020
  4. Mortgage Loans Poland, Migrapolis.pl, 2020
  5. Notargebühren in Polen, immobilie-polen.de, 2019
  6. 10 Irrtümer Immobilienkauf in Polen, immobilie-polen.de, 2019
  7. How much is the real estate agent commission?, property-sisters.com, 2016
  8. Umsatzsteuer Hauskauf, Muratordom.pl, 2014
  9. Wie hoch ist die Steuer beim Kauf von Immobilien in Polen?, immobilie-polen.de, 2019
  10. Grundsteuer Polen, Muratordom.pl, 2019
  11. Polnische Steuer Vermietung, anwalt.de, 2019
  12. Immobilienerwerb Polen, de.schindhelm.com, 2020

Diese Veröffentlichung wird zu generellen Informationszwecken bereitgestellt und ist nicht dazu gedacht, jeden Aspekt der behandelten Themen abzudecken. Es besteht kein Anspruch darauf, dass die Gesamtheit der angezeigten Informationen als verlässlicher Ratschlag verwendet werden können. Bevor vom Leser auf Grundlage der in diesem Artikel bereitgestellten Informationen Entscheidungen getroffen oder Handlungen getätigt werden, muss professioneller Ratschlag eines Spezialisten eingeholt werden. Die Informationen in dieser Publikation stellen keinen rechtlichen, steuerlichen oder sonstigen Ratschlag seitens TransferWise Limited oder seiner Partner dar. Ergebnisse aus der Vergangenheit gewährleisten keine ähnlichen zukünftigen Resultate. Zusicherungen, Garantien oder Gewährleistungen - ob explizit oder implizit - hinsichtlich der Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität des Inhalts der Publikation werden ausgeschlossen.

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