נדל"ן בספרד: כל מה שחשוב לדעת

Hamzah Shaikh

26.03.24

זמן קריאה

איך רוכשים בתים או דירות בספרד? סקירה על מחירי בתים למכירה בספרד
ספרד היפהפייה -- ארצם של לוחמי השוורים ורקדניות הפלמנקו, היא ארץ עשירה בהיסטוריה, בעתיקות, בחופים נפלאים ובמשאבי טבע -- המושכת אליה תיירים מכל רחבי העולם. ספרד היא מקום אידיאלי להשקעות נדל"ן: ממוקמת במיקום מרכזי ביבשת אירופה, בעלת מזג אוויר נוח, יש בה פתיחות לזרים ולתיירים ומחירי הנדל"ן בה נמוכים יחסית, בהשוואה לשאר מדינות המערב.

תהליך רכישת דירה או בית בספרד אפשרי היום יותר מתמיד, ואף כדאי. ספרד היא שוק עם ביקוש גבוה למגורי קבע וכן למגורי נופש מצד תיירים, המחפשים דירות AirBNB. לתיירות הרבה הנכנסת למדינה יש השפעה חיובית על הצמיחה הכלכלית ועל ערכי הנכסים בה. ספרד ידידותית למשקיעים זרים ובין ישראל לספרד קיימת אמנה למניעת כפל מס. מיסוי הנדל"ן בספרד ממוצע למדי, בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות.

בדרך פשוטה להעברת כספים: Wise. החברה גובה מלקוחותיה רק את עמלת ההמרה על פי ערך השער היציג ואינה גובה דבר על העברות דרך מערכת ה-SWIFT.

הצטרפו Wise!

מחירים ממוצעים של בתים בספרד

כבכל מקום, מחירי הנדל"ן בספרד משתנים בהתאם לעיר ולאזור בה. להלן דוגמאות להמחשה של מחירי דירות בעלות שלושה חדרי שינה בערים שונות:

העיר	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים
מדריד, מרכז¹	4,269	16,190
מדריד, פרברים¹	2,530	10,069
ברצלונה, מרכז²	5,656	22,511
ברצלונה, פרברים²	3,532	14,057
ולנסיה, מרכז³	2,217	8,824
ולנסיה, פרברים³	1,352	5,380
קורדובה, מרכז⁴	1,800	7,164
קורדובה, פרברים⁴	1,317	5,242
סביליה, מרכז⁵	3,289	13,090
סביליה, פרברים⁵	1,914	7,518
אליקנטה, מרכז⁶	2,736	10,890
אליקנטה, פרברים⁶	1,450	5,771
פלמה דה מיורקה, מרכז⁷	4,275	17,015
פלמה דה מיורקה, פרברים⁷	2,650	10,547

איך לקנות נדל"ן בספרד?

כל תושב זר, כולל אזרחים ישראלים, יכול לקנות נכס בספרד. כדי לעשות זאת עליו להשיג מספר תעודת זהות לתושבים זרים - NIE 8. ניתן לקבל את ה-NIE דרך פנייה לשגרירות ספרד בישראל או בספרד עצמה - במשרד התושבים הזרים או באחת מתחנות המשטרה שבה.

לישראלים יש גם אפשרות ליהנות מתוכנית למשקיעים, הנקראת ויזת זהב9. התוכנית מקנה תושבות לרוכשי נכס בשווי של לפחות 500,000 יורו (ללא משכנתה) וכך מאפשרת לאזרחים שאינם שייכים לאיחוד האירופי ולבני משפחותיהם לקבל אישור שהייה זמני בספרד למשך שנה, עם אפשרות הארכה. התוכנית אינה דורשת מהמשקיע להתגורר בספרד, אך מאפשרת לו זאת, כשעם הזמן יוכל גם לקבל אזרחות ספרדית. ייתכן שהצעה זו מוגבלת בזמן: אירלנד ופורטוגל כבר סגרו את תוכניות ויזת הזהב שלהן, וקיים סיכון שגם ספרד תעשה זאת, או תקשיח את התנאים.

כדי למצוא נכס לרכישה בספרד ניתן להיעזר בחברות נדל"ן ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בספרד (לדוגמה: Nadlan Spain, Rankoo). ניתן גם לפנות לסוכנויות תיווך מקומיות באופן עצמאי, להיעזר בפורטלים מקוונים למכירות נדל"ן כמו Idealista ו-thinkSpain וכן להשתתף במכירות פומביות. תהליך רכישת נדל"ן בספרד יכול לקחת בין חודשיים לחצי שנה, בהתאם לסוג העסקה ומורכבותה. לא מומלץ לבצע את התהליך כולו מרחוק. עדיף לטוס לספרד ולבדוק מקרוב את הנכס המיועד טרם הרכישה.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

הצטרפו Wise!

התשואות מהשכרת הנכס

התשואה מהשכרת נכס בספרד עומדת בממוצע על סביבות ה-6%.10

ישנן כמה סוגיות ייחודיות בנוגע להשכרת נכסים בספרד, שכל משקיע צריך להכיר:

- בספרד מקדמים כיום תהליך חקיקתי של פיקוח על שכר הדירה.

- קיים חוק הקובע ששהייה של אדם - גם אם פולש - למשך יותר מ-72 שעות בדירה, גם אם היא אינה שייכת לו, מקנה לו בה זכות ולא ניתן לפנותו משם באופן אוטומטי. המשמעות היא שמרגע זה המתווה לסילוקו כלל אינו פשוט. ניתן, כמובן, לפנות לבית המשפט - אך זה הליך סבוך שאורך זמן.

- בספרד קיימים שלושה סוגים של חוזי שכירות11:

- חוזים קצרי טווח של עד 31 יום (כולל) -- שכדי להשיגם יש להוציא רישיון תיירותי המאפשר להשכיר את הנכס בפלטפורמות דוגמת AirBnB.

- חוזים בינוניים של בין 31 יום לשנה.

- חוזים ארוכי טווח של למעלה משנה.

חוזים של בין 31 יום לשנה הם פופולריים, אך טומנים בחובם ביורוקרטיה מתמדת בשל תחלופה גבוהה. מנגד, שכר הדירה בהם לרוב גבוה יותר מהחוזים ארוכי הטווח של מעל לשנה. בחוזים ארוכי הטווח יש לדיירים זכות להישאר בדירה לחמש שנים, תוך עדכון שכר הדירה בצמוד למדד.

מחירי שכירות ממוצעים של דירות 3 חדרים בערים שונות בספרד:

עיר	מחיר לחודש ביורו	מחיר לחודש בשקלים
מדריד, מרכז¹	2,117	8,426
מדריד, פרברים¹	1,420	5,652
ברצלונה, מרכז²	2,082	8,286
ברצלונה, פרברים²	1,547	6,157
ולנסיה, מרכז³	1,648	6,559
ולנסיה, פרברים³	1,055	4,199
קורדובה, מרכז⁴	983	3,912
קורדובה, פרברים⁴	717	2,854
סביליה, מרכז⁵	1,400	5,572
סביליה, פרברים⁵	808	3,216
אליקנטה, מרכז⁶	1,365	5,433
אליקנטה, פרברים⁶	777	3,092
פלמה דה מיורקה, מרכז⁷	1,710	6,806
פלמה דה מיורקה, פרברים⁷	1,378	5,484

לקיחת משכנתה/הלוואה בספרד

ככל שמצבו של שוק הנדל"ן הספרדי משתפר, כך קל יותר למשקיעים זרים לקבל משכנתה מבנק ספרדי. גם ישראלים יכולים לעשות זאת12. תחילה יש לפתוח חשבון בבנק ממנו רוצים ליטול את המשכנתה ולהציג לבנק הכנסה יציבה, פרופיל מקצועי טוב ודו"ח אשראי חיובי. הרוכש יכול להיות בעל חוב רק כשיחס החוב לעומת ההכנסה הוא מתחת ל-35% (כלומר: ההכנסה החודשית נטו גדולה פי 3 מהחזר החוב החודשי). משקיעים ישראלים יקבלו בדרך כלל מימון של 50%-60% מערך הנכס, כלומר יצטרכו להביא הון עצמי של 40%-50%. בכל מקרה, הבנקים הספרדיים לא מממנים לאיש מעבר ל-80% מערך הנכס.

הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת נכס בספרד:

- תשלום למתווך: בין 3%-6%. נהוג שהמוכר משלם את העמלה הזו.

- תשלום לעו"ד: בין 1%-2% מעלות העסקה13.

- עלויות רישום ברשויות המקרקעין/עיריות וכדומה: עלות רישום הנכס היא פרוגרסיבית ונעה בין 0.02% -- 0.4% מעלות עסקת הנדל"ן.

- תשלום לנוטריון: עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין נעות בין 2.5%-- 1% מעלות העסקה.

- מיסים: בקניית דירה יד שנייה יש תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מעלות עסקת הנדל"ן, המשתנה לפי אזור הרכישה. בקניית דירה חדשה יש תשלום מע"מ (IVA) של 10% ואין מסי העברת רכוש14.

- מס בולים ודמי רישום נכס (בפנקס הלאומי של הנכס): 1.5%.

- עלויות שער חליפין למטבע ועמלות העברה: לפי בחירת הדרך להעברת הכסף לרכישה - דרך הבנקים או דרך Wise.

מיסוי נדל"ן בספרד:

כשרוכשים נדל"ן בספרד ישנם מספר סוגי מיסים15:

1. מס רכישה: בקניית דירה יד שנייה יש תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מערך עסקת הנדל"ן, המשתנה לפי אזור הרכישה. בקניית דירה חדשה יש תשלום מע"מ (IVA) של 10% ואין מסי העברת רכוש.

2. מס בעלות על נכס: IBI -- מה שמוכר בישראל כארנונה. זהו מס המשולם על פי שווי הנכס ולא עפ"י גודלו, ובעל הנכס חייב לשלמו ולא השוכר. גובה המס משתנה לפי אזורים ועומד על 0.4%-1.1% בשנה (הממוצע הוא 0.75%) מהשווי הרשום של הנכס (שבדרך כלל נמוך ממחיר הרכישה).

3. מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בספרד (IRNR): תושב חוץ, כולל תושב ישראל בעל אזרחות אירופאית, שבבעלותו נכס מושכר בספרד - ישלם מס הכנסה בגובה של 24% מסך ההכנסות מדמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות.

4. מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בישראל: על פי האמנה למניעת כפל מס בין המדינות, משקיע ישראלי המשכיר נכס בספרד יידרש לבחור באחד משני מסלולי דיווח בישראל:

א. תשלום של 15% מסך דמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות או מסים ששולמו בחו"ל למעט פחת.

ב. דיווח על הכנסה כהכנסה במסגרת המס השולי שלו, עם זכות לניכוי הוצאות, כולל זיכוי ממס ששולם בחו"ל ופחת.

5. מיסוי על דירה ריקה בספרד: תושבים זרים המחזיקים בדירות בספרד מחויבים במיסוי אם דירתם אינה מושכרת במהלך השנה או חלק ממנה. מדובר ב-24% מתוך 1% ערך הנכס, על פי הטאבו הספרדי.

6. מס רווח הון בספרד - CGT: אם המשקיע יחליט למכור את הנכס בספרד -- יידרש לשלם מס רווחי הון לתושבים זרים בסך 19%.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

הצטרפו Wise!

השלבים לרכישת נדל"ן בספרד

צעד אחר צעד¹⁶:
1. הנפקת מספר תעודת זהות לתושב זר (NIE).

2. מציאת נכס בסיוע עורך דין מקומי מוסמך, סוכנות תיווך או מלווה השקעות מישראל. עורך דין אירופאי ניתן למצוא כאן.

3. ביצוע בדיקת כדאיות כלכלית (הערכת שווי נכס ותשואות עתידיות) ולאחריה, עוד טרם ביצוע ההשקעה, בדיקת נאותות מקיפה - משפטית וטכנית.

4. חתימה על חוזה הזמנה - Contrato de Reserva - לצורך רכישת הנכס והוצאתו מהשוק. בזמן זה יבוצעו בדיקות משפטיות וניתן יהיה להכין את חוזה הרכישה.

5. חוזה פיקדון - Contrato de Arras - תשלום פיקדון בגובה 10%.

6. חתימה על חוזה רכישה מלא אצל עורך הדין.

7. רישום הנכס במרשם הנכסים, כולל העברת בעלויות בספקי הגז, המים והחשמל.

8. שיפוץ הנכס (אם נדרש) לצורך העמדתו להשכרה.

סיכום: קניית נדל"ן בספרד
עבור מי שרוצה ליהנות באופן קבוע מארץ תוססת, עשירה בתרבות ונופים או לבצע השקעת נדל"ן כדאית - רכישת נכס בספרד היא מהלך נכון. חשוב לזכור שמומלץ להשתמש בחשבון Wise למימון רכישת הנכס וקבלת שכר הדירה. כך מתאפשרת העברת כספים קלה, במגוון מטבעות, בחיסכון משמעותי של עמלות ובשליטה מלאה.

הצטרפו ל-15 מיליון הלקוחות מכל העולם שכבר משתמשים ב-Wise והירשמו באתר או באפליקציית האנדרואיד/אייפון.

הצטרפו Wise!

מקורות:

כל המקורות נכונים ל-21.2.2024

*נא לעיין ב תנאי השימוש וזמינות המוצר עבור אזורך או לבקר בעמלות Wise ותמחור למידע העדכני ביותר לגבי התמחור ולגבי העמלות.

פרסום זה נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה עצה משפטית, מקצועית או עצה בתום המיסוי מאת Wise Payments Limited או מחברות הבנות שלה או החברות המשויכות לה, ואינו מתיימר להיות תחליף לקבלת ייעוץ מיועץ פיננסי או כל איש מקצוע אחר.

איננו נותנים כל הצהרות, ערבויות או הבטחות, בין אם מפורשות או משתמעות, כי התוכן בפרסום הוא מדויק, מושלם או עדכני.